商业地产知识培训(培训)重点.ppt

商业地产的客户 商业地产知识 投资者最关心什么？ 商业地产知识 物业是否能增值 ？！！！ 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 商业地产知识 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 商业地产知识 商业地产知识 影响客户决断的因素 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 商业地产知识 外在因素 项目本身 硬件 软件 商业地产知识 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● 商业地产知识 蓝天华庭项目 硬件 地理位置突出：二环边地铁旁； 交通便利：距离二环站和未央路站行8分钟； 商业紧俏：周边商业均无空置且局域规划商业核心位置； 周边消费能力强：省直机关人员和技术性蓝领 配套齐全：教育、医疗、生活购物一应俱全 软件 政策扶持：项目处于大明宫规划商业核心位置，同时处二环商圈和太华路商圈辐射交汇处； 返祖销售： 回报有保证 销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。 带租约销售——最有力的销售说辞 招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。 点对点——最有效的销售手段 抛弃以往的“坐销”形式，让销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目销售。 商业地产知识 商业地产知识 谢谢 商业地产知识培训 商业地产知识 何为商业地产 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式 商业地产的客户 商业地产知识 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 定义（适用于中国）： 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。 何为商业地产 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， 商业地产知识 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企0业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 商业地产知识 三种商业地产的盈利模式对比 盈利模式 优点 缺点 适用类型 盈利模式 优点 缺点 适用类型 只租不售 分散出租 1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高； 3、经营风险较大 传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源 整体出租 1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相