第三章土地增值税讲述.ppt

1.转让国有土地使用权； 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（房地产开发） 3.存量房地产的买卖。 下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（ ） 。 A.直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房 C.无偿赠与给直系亲属的房屋 D.个人交换自有经营用房 下列行为中，应当征收土地增值税的是（ ） 。 A.将房屋产权赠与直系亲属 B.由双方合作建房后分配自用 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司 二、纳税人 土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房地产或不动产）并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 累进依据为增值额占扣除项目金额的比例。 【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为 A.30% B.40% C.50% D.60% 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2.单套建筑面积在120平方米以下； 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 1.隐瞒、虚报房地产成交价格； 2.提供扣除项目金额不实的 ； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 3、房地产开发费用（难点） 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 （1） 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 （2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4、与转让房地产有关的税金 1.非房地产开发企业（3税1费） 营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税 2.房地产开发企业（2税1费） 营业税、城市维护建设税、教育费附加 5、其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 注意：此项规定仅适用于房地产开发企业 总原则：收入与成本、费用配比 （即：只有卖出去的房子对应的成本费用才可以扣除。） 地价：总支出×土地面积占比×出售面积占比 开发成本、开发费用：总支出×出售面积占比 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下： (1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元; (2)写字楼开发成本3000万元； (3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明); (4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元; (其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。) 取得土地使用权金额=(4000+160)× 1/2=2080（万元） 开发成本=3000×1/2=1500(万元) 开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元) 相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (万元) 扣除项目总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元) （二）转让存量房 1、房屋及建筑物的评估价格 评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 3、转让环节缴纳的税金 （三）转让未经开发的土地 1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 2、转让环节缴纳的税金