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《房地产评估》 第六节 路线价估价法 第六节 路线价估价法 学习目的与要求 第一 路线价估价法的原理 第二 路线价估价法的主要内容 第三 深度百分率表制作原理 第四 路线价法的应用举例 学习目的与要求 路线价估价法是评估大量土地的一种常用方法。通过本节的学习,理解路线价估价法的基本概念和基本原理,了解路线价估价法的适用范围,熟练掌握路线价估价法的评估程序,熟悉深度百分率制作原理和方法,能够较熟练地运用路线价估价法评估土地价格。 第一 部分 路线价估价法的原理 路线价估价法的基本原理 路线价估价法的计算公式 路线价估价法的程序 路线价估价法的适用范围 路线价估价法的基本原理 路线价:是指对面临街道而临街距离相等的宗地,设定标准深度,求取的该标准深度的若干宗地的平均单价. 临街深度:宗地离开街道的垂直距离. 可及性:指宗地距城市内各类设施的接近程度. 标准宗地:临街宗地中深度、宽度和形状为标准状况的宗地。 标准深度:标准宗地的临街深度。 路线价估价法的计算公式 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其它条件修正率 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其它条件修正额 路线价估价法的程序 路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容: 路线价区段的划分。 标准深度的确定。 路线价的评估。 深度百分率表和其他修正率表的制作。 土地宗地价格的计算。 第二部分 路线价估价法的主要内容 路线价区段划分 标准宗地的确定 路线价的评估 深度百分率表的制作 标准宗地的确定 实际估价中的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。 路线价的评估 根据选定的标准宗地的形状、大小然后评估标准宗地价格。 深度百分率表的制作 深度百分率又称深度指数,是地价随临街深度长短变化的比率。 第三部分 深度百分率表制作原理 深度价格的递减比率 几个路线价法则介绍 深度价格的递减比率 单独深度百分率,呈递减现象,并且有下列特性: a1a2a3……an 平均深度百分率,呈递减现象,并且有下列特性: a1( a1+a2)/2( a1+a2+a3)/3 ……(a1+a2+……+an) /n 累计价累计百分率,呈递增现象,并具有下列特性: a1( a1+a2)( a1+a2+a3)……(a1+a2+……+an) 深度价格的递减比率 下面以“四三二一”法则为例(见下图),说明深度百分率表制作方法: 深度价格的递减比率 累计、平均深度(一般来说,将标准深度的平均深度百分率设为100%,平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为: 平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。 )百分率计算示例: 50英尺的累计深度百分率等于 40%+30%=70% 50英尺平均深度百分率等于 (40%+30%)/50%=140% 深度价格的递减比率 深度百分率表制作示例 几个路线法则介绍 欧美很早就将路线价法应用于课税上,本节主要介绍欧美著名的几种路线价法则。 四三二一法则 苏慕斯法则 霍夫曼法则 哈柏法则: 深度百分率= 苏慕斯法则 100英尺的土地,前半临街50英尺部分占全宗地总价的72.5%,后半50英尺部分仅 占27.5%,若再深进50英尺,则该宗地所增价值仅为15%。 霍夫曼法则 最初50英尺的价值占全宗地价值的三分之二。最初的25英尺等于37.5%,50英尺等于67%,75英尺等于87.7%,全部的100英尺等于100%。 第四部分 路线价法的应用举例 一般宗地地价的计算 路角地地价的计算 前后临街地地价的计算 三角形地地价的计算 袋地地价的计算 一般宗地地价的计算 例1:现有临街宗地A、B、C、D、E、F. 深度分别为25英尺,50英尺,75英尺,100英尺,125英尺和150英尺,宽度分别为10英尺,10英尺,20英尺,20英尺,30英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺,设标准深度为100英尺,试运用“四三二一”法则,计算各宗土地的价格。 A=2000×0.4×10=8000元 B=2000×0.7×10=14000元 C=2000×0.9×20=36000元 D=2000×1.0×20=40000元 E=2000×(1.0+0.09)×30=65400元 F= 2000×(1.0+0.09+0.08)
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