影响房地产价值与价格的因素预案.pptVIP

2．方便 居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便；（2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便；（3）基础设施配套，生活方便；（4）服务方式、服务时间和服务项目均方便。 3．安全 居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居民的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建筑物、构筑物本身安全；二是治安安全,如防盗、防破坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况时的安全设施，如火灾、地震等。 四、社区住宅价值分析 （二）适居性原则 4．卫生 社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。 5．美观 主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。 四、社区住宅价值分析 （三）场所认知和情感认同感 场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环境的特定部分,其主体是人以及人与空间环境的的某种关系所体现出的意义，具体反映为场所感（Sense of Place），即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同。例如，我们都有这样的体验——对于一个城市中的某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样，这就是场所感的一种体现。 场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感。 四、社区住宅价值分析 （四）文化活力性 富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。 社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 社区景观生态环境是自然生态环境与人工生态环境相结合的产物。自然环境是社区环境形成的基础，其好坏不以人们的意志为转移。人工环境应是在自然环境基础上的完善和创新。因此，社区住宅价值分析首先应考虑社区规划建设是怎样利用自然环境，其次才是对自然环境的适当改造。 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 社区规划建设要很好地利用自然景观环境，必须对自然生态环境敏感区充分认识和划分。自然生态环境敏感区可划分为：（1）生态敏感区，它包括河流、湖泊、水塘和海滨水域，坡地、山丘和台地及江岸海滩和特殊或稀有植物群落；（2）资源生产敏感区，如水源涵养地，新鲜空气交换区、土壤维护区、野生植物生养区；（3）天然灾害敏感区，包括易受洪涝水患威胁区、地质地貌不稳定区、易受大气污染区等。这些自然生态环境敏感区是对社区具有特殊价值或具潜在自然灾害之景观，极易因人们的不当开发活动而导致环境负效果。属环境脆弱生态景观。但是如果保护利用的好，也可以带来良好的可持续发展的生存居住环境效果。 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施依地形布置，减少了土地平整费用，使花苑的建筑与景观和谐共处，并使环境产生出异乎寻常的吸引力，居民特别喜爱这里的私密性和自然幽静气氛，不仅开发项目最终产生了较多的经济回报，且房屋入住率始终居高不下,社区住宅价值大大提高。 四、社区住宅价值分析 （五）生态系统优化状况 2．人工生态环境营造 通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善社区及其相邻区域的小气候，实现社区的自然通风、采光与降温系统，减少机械通风与人工照明。综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统的规划建设，节约能源、减少污染等。 四、社区住宅价值分析 （六）共享性 应从社区规划建设是否充分考虑全体居民对社区物质财富和精神财富的公平共享，包括共享各类设施、共享各种服务、共享公共开放