第五章_物业管理的主要内容及基本程序ppt.ppt

第五章物业管理的主要内容及基本程序  基本要求 1、掌握物业管理基本业务、专项业务等物业管理的基本内容，以及物业管理的早期介入、前期物业管理和物业接管验收的内容 2、熟悉物业管理的基本程序 3、重点掌握物业管理基本业务、专项业务、前期物业管理和接管验收的主要内容 4、能力要求:要求学生具有履行《物业服务合同》的基本管理技能 5.1 物业管理服务的主要内容 物业管理服务的主要内容包括： 基本业务、专项业务、综合业务以及制定物业服务管理的规章制度，物业服务收费、物业服务档案管理、组织文体娱乐活动和创建文明社区等内容。 物业服务收费 1.收费依据：依法收费、按照《物业服务合同》约定收费 2.物业服务费定价形式： 市场调节价:适用高档物业、商场、宾馆和别墅等 政府指导价：是一种双重定价主体的方式，适用中低档住宅 政府定价：强制性，公用事业建筑、廉租房等。 3.物业服务费收取形式： 按照《物业服务合同》的约定统一收取、特殊的单独随时收取 5.2 物业管理的早期介入 5.2.1 概念 是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划设计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合理的建议。以使建成后的物业能满足业主和物业使用人的需要，进而有利于接管后的物业管理服务工作的顺利开展。 5.3 前期物业管理 5.3.1 前期物业管理的含义 前期物业管理是指物业建设单位在竣工验收阶段，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，在竣工验收至首次业主大会正式选聘物业管理企业期间实施的物业管理。 5.4 物业的接管验收 5.4.1 物业接管验收的含义 物业管理企业根据验收标准和有关规定，对建设单位（包括开发商）或业主委员会移交的物业所进行的综合检验、接收的一项以企业为主导的复验工作。 竣工验收: 指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的工作。 5.5 物业管理程序 5.5.1 签订物业服务合同 在业主大会选聘物管企业前,建设单位必须以招标方式选聘物管企业,并与中标企业签订《前期物业服务合同》 5.5.2 验收接管物业 签定《合同》后，物管企业应成立接管验收小组，与移交单位共同对物业包括房屋建筑和设备设施进行再检查 * * 5.1 .1 物业管理服务的基本业务 1.房屋建筑的养护与维修服务P76 按条例合同约定 2.房屋建筑配套设备设施的养护与维修服务 包括供电、给排水、供暖、供气、电梯、避雷、通风、消防、监控等设备设施的养护与维修服务 5.1.2 物业管理服务的专项业务 主要是指物业管理区域内的安全服务和环境管理 5.1.3 综合服务 是合同约定服务项目以外,属经营性的有偿服务 如特约性服务. 5.1.4 其他管理服务 制定物业管理服务的规章制度 物业服务收费 收费方式 5.2.2 物业管理早期介入的意义 1.有利于保证房屋建筑质量,减少因质量问题而引起的不必要纠纷和维修费用 2.有利于完善物业的使用功能和满足业主的消费需求 3.有利于物业的正常运行和后期管理服务的顺利进行 5.2.3物业管理早期介入的主要内容 物业管理早期介入的准备 1.对物业提出基本要求 2.组织技术力量 3.收集相关资料 4.确定工作方法 5.准备设备器材和资金 5.2.3 物业管理早期介入的主要内容 5.2.3.1.立项决策阶段的实施 对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议 5.2.3.2.规划设计阶段的实施 1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善 2、考虑建筑与设备设施使用和维修养护的需要 3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 5.2.3.3 施工阶段的实施 目的：1.能避免或减少售后不必要的质量纠纷 2.为物业管理企业的接管验收和日常物业管理服务工作奠定基础 内容：1.监督工程质量 2.掌握物业的全部情况 3.督促物业管理所需设备的落实 5.2.3.4 接管准备阶段的实施 如果早期介入的物业服务企业将成为物业的前期管理者，则还应做好物业管理的接管验收准备工作。 1.组织验收小组 2.明确验收标准 3.确定验收方案 4.拟定日后物业管理方案和制度 5.准