个人住房抵押贷款业务分析报告.pptVIP

近年来国家政策对个人住房贷款的影响 近年来我国住房贷款发展状况 截止至２００９年１０月底，我国个人住房抵押贷款余额已达３．９３万亿元，比年初新增９５２０亿元，增幅达３１．９４%，个人住房贷款余额占贷款余额的比重一直在稳步上升。 4、我国房地产调控政策初见成效 ■北京一季度贷款数据 项目余额同比较年初 人民币贷款 34570.1亿元 增长12.8% 增加1182.1亿元 个人住房贷款3513.7亿元 下降1.3% 减少41.7亿元 新建住房贷款// 减少27.1亿元 二手住房贷款// 减少14.6亿元 一、美国个人住房抵押贷款市场业务细分 二、美国个人住房抵押贷款的产品结构 三、对中国个人住房抵押贷款市场的启示 按贷款利率划分 按承保标准划分 按还款方式划分 增值分享抵押贷款(Shared Appreciation Mortgage, SAM) 逆向年金抵押贷款(Reverse Annuity Mortgage) 附加担保帐户抵押贷款(Pledged-Account Mortgage) 现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构,协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。 我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。 在住宅价格持续上升的市场中,贷款人可能由于过分乐观,过分信赖抵押住宅价值,而推出多类个贷产品,放低借款门槛,以此拓展业务,扩大市场份额,却忽略了个贷产品还款期限较长的特征。在漫长的还款期内,抵押住宅价值的变化并不能用现状来判断。相反在价格处于高位的住宅市场中,抵押物价格下跌的可能性加大,引致违约的概率更高。由此,在住宅市场价格上升或下降的不同阶段,贷款人应该从长远角度考虑,理性的、谨慎的拓展个贷产品和个贷业务。 一、住房抵押贷款证券化的优点 二、住房抵押贷款证券化的模式 三、住房抵押贷款证券化的基本流程 四、住房抵押贷款证券化的收益分析 M BS 作为一种金融创新兴起于20 世纪7 0 年代初 的美国, 在20 世纪80 年代, 该金融创新又扩展到了其 他发达国家和地区。近些年来, 随着我国住房产业的迅 猛发展, 它也成为我国政府、金融机构和社会各界所关 注的热点。 M BS 涉及到发起人、特殊目的机构( SPV ) 、信用增 级评级机构、投资者等众多参与方。其中的SPV 占有非 常重要的地位。 （－）有利于拓宽商业银行的融资渠道 （二）有利于降低商业银行的经营风险 （三）有利于提高商业银行的盈利能力 （四）有利于加强商业银行的资本管理 （五）有利于完善中央银行的宏观金融调控 （六）有利于推动我国资本市场的发展 　 ( 1 ) 表外证券化 ( 2 ) 表内证券化 ( 3 ) 准表外证券化 ( 1) 设置特设机构与出售资产 ( 2 ) 进行信用增级 ( 3 ) 信用评级与发行证券 ( 4 ) 发起人支付资产的价款 ( 5 ) 资产管理与回收资产收益 ( 6 ) 还本付息 MBS中收益分配的流程图 (1)以一定的利率r。贷款给借款人； (2)以一定的利率r2购买住房抵押贷款资产； (3)以一定的利率r3购买住房抵押贷款债券； (4)借款人以一定的利率r。归还本金及利息； (5)收取一定的服务费后以一定的利率r2给SPV； (6)付给相关中介机构服务费，再以一定的利率r3 付给投资者相应的本金和利息； (7)若资金仍有剩余，则与商业银行均分到期剩余。 把r ，r2，r3