房地产开发企业的纳税评估分析报告.ppt

2009-8-26 辽宁国税大连培训中心 孙立英 房地产开发企业的纳税评估 主讲:孙立英sunliying353@ 项目开发背景 房地产开发企业的税收漏洞明显 通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率为96%（随机抽取60件检查案件， 有问题的为58件），高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍。 主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。 总局高度重视 据国家税务总局统计，2006年全社会固定资产投资增长24%，其中房地产投资增长21.8%，相应地，建筑业和房地产业营业税分别增长20.7%和28.5%。 07上半年金融保险业营业税增长47.8％，金融业、建筑安装业和房地产业三个行业共增收525亿元，占营业税总增收额的75.9％。 结论 关于纳税评估 现行定义： 纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。 （《纳税评估管理办法（试行）》 《征管法》对纳税评估的定义 税务机关应当采取纳税评估的方法，运用数据信息对比分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施，引导纳税人如实申报纳税。 纳税评估既是对纳税义务履行情况的评估，也是对扣缴义务履行情况的评估。 纳税评估实行普遍评估制度，评估的对象为税务机关负责管理的所有查账征收方式的纳税人及其应纳所有税种。 主要的税收政策 营业税法规 中华人民共和国营业税暂行条例 国务院令第540号 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 财政部和国家税务总局令第52号 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 … 企业所得税法规 《中华人民共和国企业所得税法》主席令第六十三号 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号 国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发[2009]31号 财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知 财税[2008]121号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函[2008]299号 土地增值税法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规 中华人民共和国房产税暂行条例 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 其他法规 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 主要内容 一、行业概述及行业特点 二、行业税收风险 三、房地产开发业的纳税评估 一、行业概述及行业特点 行业概述 房地产开发业务的分类: 前期准备阶段： 购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括： 缴纳相关费用(简称大配套费)(“四源”供应单位)； 工程开工条件审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证）， 建筑施工阶段： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。 综合验收部门：质检站、规划局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。 开发产品销售阶段： 开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。 开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。 开发经营的计划性、合法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。 开发产品的商品化 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 投资成本高、投资的回收期长