营口地区洋房类产品分析报告.pptVIP

万科参考图片 沈阳万科城市花园实景图 上海万科城市花园实景图 万科参考图片 多层住宅经典户型2室2厅1卫（85.36平米） 万科参考图片 多层住宅经典户型3室2厅2卫（128.36平米） 谢谢领导审阅！ 锦联地产营口项目营销部 2011年12月27日 营口地区洋房类产品分析报告 锦联地产集团 营口项目营销部 2011.12.28 目 录 ? 前区域洋房产品SWOT ? 区域洋房产品SWOT分析 营口市洋房市场现状分析 客群分析? 产品借鉴 营口市洋房市场现状分析 营口市洋房产品市场现状分析 市场背景 2011年1-6月份，全市共完成房地产开发投资114.5亿元，同比增长39.1% ，房屋施工面积2082.4万平方米，同比增长46.6%。全市商品房新开工面积729.6万平方米，同比增长4.3%；商品房销售面积317.2万平方米；10月房交会累计销售面积57 .46万平方米，考虑到房交会的契税减免政策以及当前国家对于房地产的调整政策，本年度累计销售面积预计不会超过450万平米。2012年销售库存面积近2300万平方米。营口明后两年将处于去库存周期，销售压力会随着资金回笼需求而日益剧增。 在此严峻的形势下，唯有在不断缩小的客户群中“抢”到客户，才是获取最终胜利的关键；通过对营口当地居民的调查，营口市民对高层建筑并不是很认同，往往更青睐于多层的洋房设计，而此类产品在市场供应上相对较少，特别是站前区在此类产品上竟是空缺，因此，在站前区推出洋房类产品可以将有效的截流大部分高端客户群体。 营口市洋房产品市场现状分析 营口市站前区花园洋房市场的“真空期” 对于营口这座高速发展的城市来说，市区范围狭小，住宅用地有限，住宅的形态基本都以高层为主。因此也制约了洋房的大量开发，尤其是在寸土寸金的城市中心。目前全市在售中高端花园洋房，除了营东新城佳兆业龙湾、君悦澜湾、沿海产业基地五矿铂海湾，暂无其他楼盘在售；而且君悦澜湾洋房销售已进入收尾期，该项目在洋房产品上取得了巨大成功。从调查中发现，营口市站前区现暂无洋房在售，可以说站前区的洋房市场正处于市场“真空期”。 营口市洋房产品市场现状分析 营口市洋房产品市场现状分析 定量调查：2010年至2011年11月营口花园洋房销量调查 2011年以来，营口地区进行了大量的商品房开发建设，但建筑类型多为高层，洋房类产品相对比较稀缺，营口地区市区土地有限，加之政策对别墅用地的严格限制，高端住宅形态更加稀缺，洋房也就理所当然成为备受青睐的住宅品类。现营口市在售洋房项目位置均处于距市区偏远地段，但因产品的稀缺性，即使是在2011年房地产整体市场低靡的状况下，各项目一期推出的产品销量仍达到60%以上，营东新城君悦澜湾项目因距老城区位置相对较近，开盘时间相对较早，更是在营口地区洋房市场上占得先机，一期洋房产品基本清盘。 营口市洋房产品分布图 大中 自然风景 佳兆业·龙湾 西市区板块 南城区板块 沿海产业基地板块 五矿·铂海湾 君悦澜湾 站前区板块 营东新城板块 营口市洋房产品竞品分析 通过市场调研，佳兆业龙湾项目、五矿铂海湾项目定位相对高端，整体配套设施比较齐全，君悦澜湾项目洋房销售已进入收尾阶段，对未来客户的分流将不会带来很大影响，而前二者项目项目刚刚启动，销售期处于初始状态，将会造成很大部分的高端客户群体截流，特别是佳兆业龙湾项目将是本案客户去化的主要竞争对手，下面将前两者项目进行对比分析，并作出竞品项目的汇总分析。 竞品分析 项目名称 五矿.铂海湾 佳兆业.龙湾 项目地址 沿海产业基地东临澄湖东路 营东新城渤海大街与新新路交汇处 开发商 五矿建设有限公司 佳兆业地产（营口）有限公司 占地面积 396260㎡ 470000㎡ 建筑面积 592238㎡ 1000000㎡ 建筑风格 英伦风格 新古典主义风格 总户数 3268 2200 产品类型 别墅、洋房、高层 联排别墅、双拼别墅、花园洋房、高层、小高层，商业 容积率 1.31 1.33 绿化率 35% 30% 建材装修 框剪结构 （多层和低层）外墙：外墙仿古砖、高级外墙涂 料，石材饰面等。（高层）外墙：高级仿石漆，石材饰面屋顶为坡顶，住宅为深灰色，干挂混凝土瓦 框架结构（多层和别墅）外墙涂料 采暖方式 地热采暖 地热采暖 五矿.铂海湾 佳兆业.龙湾 项目名称 五矿.铂海湾 佳兆业龙湾 面积区间 140—220（不包含地