可行性及投资决策概念.pptVIP

可行性研究及项目投资决策浅析; 起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》， 1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。;定义;房地产开发项目的可行性研究;可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源;可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据； 是筹集建设资金的依据； 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 是编制下阶段规划设计的依据。; ???发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照;编制要求;;土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。;;如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。;地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。;地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。;场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。;原貌;通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。 ;看规划条件;;案例——江西南昌某项目;两种收购让方式经济效益测算;土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。;;宏观环境研究;房地产投资三要素：时机、地段、质量 ;;经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多，以下为各城市GDP与平均房价示意。;城市;社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将“水土不服”。;市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。 ;;;;;项目价值分析;竞争对手及成功案例研究;（2）经典楼盘分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。 研究内容：1）产品特色 （产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等） 2）推广手法 （广告诉求、媒体运用、推广节奏等） 3）销售策略 4）其他成功因素 研究方法：现场考察 + 小组座谈;（3）成功案例分析 通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。 研究内容：1）开发策略 2）产品特色 3）推广手法 4）销售策略 5）其他成功因素 研究方法：案例分析;市场供求分析;项目名称;项目名称;;;潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究;（2）确定研究内容 ;得出调研结论;3.1万科的定位规则——品类规划 ;产品细分和客户细分--目标市场定位及产品定位;3.3 万科品类定位的逻辑基础;1、适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑;2、简单、有