关于创新土地产权完善操作模式的研究.doc

[标签:标题] 2016 PAGE9 / NUMPAGES9 感谢观看本文谢谢 关于创新土地产权完善操作模式的研究 摘要：本文以广州至三水段铁路土地办证为例，分析案例历史土地产权完善过程中克服难题的方法，总结土地登记应用的创新思路和操作模式，使理论与实践相结合，在合法合规的前提下，为提高不动产登记效率提供经验借鉴。 中国论文网 /2/view-7380380.htm 　　关键词：土地；产权完善；不动产登记；创新；效率 　　一、研究背景 　　《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。目前，全国众多城市已设立不动产登记部门，并逐步开展不动产登记工作。土地登记是不动产登记的重要内容，是土???管理部门代表政府依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地所有权、使用权及他项权利的过程；土地登记工作的效率，体现着国家政府机构为人民服务的水平。土地产权的完善操作模式，会影响土地登记机关的行政效率。因此，如何创新土地产权的完善模式，提高土地确权登记效率，是当前不动产统一登记管理的重要举措之一。本文从具体案例出发，为提高土地登记效率提供参考建议。 　　二、案例分析 　　1、情况概述 　　广州至三水段铁路，主要经过广州、佛山两市，是1898年美商华美合兴公司在承修粤汉铁路时，作为粤汉铁路的支线经清政府批准建设。全长约30公里，自广州珠江南岸石围塘，经三眼桥、佛山、小塘至三水，分两段先后修筑，由美国合兴公司投资修筑，为清光绪年间建成的中国最早复线铁路。 　　广三铁路现属某国有企业管辖，全线土地性质为划拨用地，均未办理产权登记手续，为规范和加强企业国有资产的管理，需对土地产权进行完善办证登记。 　　2、难点 　　争议土地界线的协商确认。由于土地年代久远，证明资料的缺失，部分土地界线存在争议，尤其是铁路沿线铁路留用地部分大多数存在被占用的现象，城市建成区内铁路基本的安全范围线甚至都无法保障，城市的发展对土地需求的不断增加，导致了土地被占用的情况更加严重。由于历史原因，以及线路的复杂和位置的偏僻，造成管理上的难处，用来界定边界的界桩也随着时间的变迁而消失，具体边界已无法考究，更无法证明土地界线的归属，如何举证协商相邻用地单位或个人认可土地界线，是阻碍项目办理土地登记的重要原因。 　　协调国土部门认可历史来源资料。企业现有历史来源材料是当年铁路建设时期的资料，图纸是民国时期的接线图，后来为了补充完善地物地貌，对原来图纸进行了转绘和绘制复测图。由于资料仅为企业内部管理的资料，与现行国土资源管理的地籍资料并不一致，缺乏坐标点，无法准确定位铁路范围在现在地籍图上的具体位置，且当年的转绘图以及复测图，经过年代也过于久远，相关地物地貌也已发生较大的变化。同时，铁路在建设时因为建设的实际需要，实际线路的建设也发生了变化，与图纸的位置存在不一致，导致了确定具体范围的复杂性。如何协调国土部门认可企业的历史证明材料是一个难点。 　　沿线承租给村民的土地难以确权。铁路用地范围包括线路所占的路基以及两边一定范围的安全距离用地。1953年，为使广三铁路两侧用于将来扩建增能的留用土地得到充分利用，铁路部门与南海、禅城等地共27个村、500余名村民签订了《耕种铁路土地承种书》，在明确承种土地属铁路用地的情况下，“暂时交由乡政府分配给农民耕种，不收租金。如铁路方面需要时，无代价收回自用，不得拒绝或要求任何权利”。交付承种的土地由于年代久远，相关界桩点已缺失，部分承种书已遗失，而企业现有图纸资料地形图与现状相差较大，承租者自身对承租的情况不清楚，无法对沿线承租给村民的土地进行确权。 　　三、创新模式研究 　　1、技术思路 　　合法合规的前提下，案例采用先易后难，资料齐全，无争议的土地先办理土地登记的思路办理土地证。其中，具体细化为对无争议的铁路路基部分先行办理土地登记，其余土地再办理的形式。 　　2、操作方式 　　争议土地界线的协商解决方式。相邻用地双方各自提供土地权属来源证明材料，互相举证。由于涉及的土地历史资料均较为久远，而现土地管理人员均不清楚具体历史情况，尽量询问当年熟悉土地来源情况的管理人员以及查询历史证明材料。同时，根据现在土地利用的实际情况，如现状地物利用的明显边界，当年经过双方无异议的围墙、沟渠等划分边界的地物，以及在现有地籍资料的基础上互相协商谈判，在保障双方利益不受损害的前提下，以无异议的分界作为土地界线，双方在宗地图上盖章或签字确定。 　　协调国土部门认可历史来源资料的方式。企业土地权属来源资料历史较为久远，需要对原来纸质图纸进行电子化转绘以及绘制复测图，再与现状地籍红线图进行比对、衔接和匹配，在此基础上协商确定用地红线范围。在此过