商丘物流园项目概念.ppt

2012年11月 ;目 录;第一部分 解读商丘 ;项目位于中原经济区重要城市、全国重要交通枢纽-商丘城区东南部，城市价值明显。;商丘未来规划重点发展新区，项目区域位于老城区与新区衔接地带，规划价值将日益凸显。;随着商虞一体化进程推进，区域作为重要承接地带将在城建、居住、配套服务方面迎来发展契机。;第二部分 市场调研 ;商丘物流市场比较发达，根据统计，市区范围内现有各类市场约22个，总建筑面积约141万㎡，其中，商铺一层建筑面积约78万㎡。;所有在营业商户数量不低于13152户，数量每年都在缓慢增长，根据访谈，约20%的商户有扩大营业面积的需求。;园区型物流园经营业态以批发为主，兼有零售；道路型市场经营业态均为零售。园区型物流园主要依赖销售渠道，道路型市场主要依赖人流量。;经营种类涉及生产、生活、轻型、重型等各个方面，其中，农产品、建材类、服装类和汽车类三类业态营业面积最大。;市区核心地块租金水平在40-60元/月/㎡，城市边缘位置租金水平在30元/月/㎡左右；对租金支撑水平最高的为服装、小百货（日化、床上用品等）和副食品；租金水平最高的为向阳路步行街（100-200 元/㎡/月），其次是梁园市场（110元/㎡/月）和旺角广场（100元/㎡/月）。;多数物流市场出租率能够达到100%，未能满租的市场出租率基本能够达到80%以上；出租率与所处区位无关，与市场定位直接相关。;多数物流市场采用“田“字形商业内街的建筑格局，极少数物流市场采用“田“字形商业内街+集中型商业摊位的建筑格局，建筑形式总体上比较简单。;多数市场商业用房为两层，一层用于经营，二层多数用于储藏，少数作日常生活之用，二层空间利用率不高。主体结构为两层的市场，容积率约1.2左右，市场容量不高。;市场中仅一层的商铺单铺面积约30㎡/间左右，两层联体的商铺单铺面积集中在50-80㎡/间，面宽3.3—4.2米，进深10—12米。;服饰、百货类商业对营业面积需求较小，通常一间商铺即可满足其需求，建材家具类、汽配类商业营业面积需求较大，通常需要3间左右商铺才能满足其基本经营需求。;服饰类、百货类、副食品类商业对仓储空间有一定要求，通常15㎡左右即可满足需求；建材装饰类商业对展示空间要求较高，通常需要3个门面，对仓储空间要求不高，尤其在常规建筑格局中二层及以上空间较难作为仓库使用。 ;在产权方面，约有一半市场的商铺产权分散属于个人，少数市场的产权既有开发商自持，也有个人购买。就目前调研来看，市场产权是否集中，对中低端市场经营并没有直接影响，但会对市场以后的改造提升造成阻碍。;在辐射范围方面，市区和6县1市是主要辐射范围，部分市场可辐射到临近的苏、鲁、徽部分县区 ，辐射范围大小主要取决于市场规模的大小。;根据随机访谈，约50%-60%的商铺使用者并非购房者，投资客是商铺的购买主力。;结论：;第三部分 商业预判 ;由于修建郑徐高铁，道北四个主要市场均要面临拆迁，这四个市场总建筑面积约98000㎡，商户数量约2960户，即使全部迁入，也远远不能满足本项目约25万㎡的总建规模（仅包括物流市场部分），因此必须充分挖掘市场潜力。;填满本项目25万㎡市场空间的四种思路：;根据估算，现有面临搬迁的四个市场在搬迁过程中大约有20%-30%的商户可能扩大营业面积，每个商户扩大幅度约为50%-100%，由此测算，可扩充的商业规模大约27000㎡。计入现有商业面积，通过现有市场搬迁大约可产生12.5万㎡的商业需求。;二、引进新的商业种类;二、引进新的商业种类;二、引进新的商业种类;二、引进新的商业种类;二、引进新的商业种类;二、引进新的商业种类;三、引进龙头企业量身定制;四、做足配套产业;结论：通过测算，以上四种途径能够产生大约25万㎡的商业需求，基本可以满足本项目的招商需求。;第四部分 规划建议 ; 一、便于分割销售； 二、提升二层及以上空间利用率； 三、要有使用方便的仓储空间； 四、优质地块要优用，劣质地块应巧用，做到”地“尽其用。;住 宅;1、住宅定位为以商户为主力客群、服务于市场的高档住宅区； 2、建筑形式为高层点式塔楼，两梯四户； 3、南北纵向只规划一排住宅楼，在此基础上容积率做到最大。;1、副食品、服饰、建材等商业均需要一定的仓储面积，尤其建材对仓储的需求面积更大。北侧两块地规划为仓储空间能够提高商户的经营便利性，提高经营效率。 2、单层8000-10000㎡（两块地合并计算），4层左右，总建筑面积3.2万-4万㎡。 3、垂直交通要足够方便，便于商户上下货物；平面交通应循环有序，道路宽度合适，方便商户进货出货。;1、临睢阳北路一侧的建筑档次要高，外立面新颖，能够体现市场的形象； 2、商业裙楼规模要大，能够容纳家居巨头、休