(PPT)房地产价格的收益法评估.pptVIP

房地产价格的收益法评估 一 收益法的基本理论 1.收益法:将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益,用适当的折现率折算到估价时点价值的方法 2.某宗房地产的市场价值为该房地产自估价时点后能够产生的各项净收益现值之和 二 净收益估算 1.潜在毛收入估算 潜在毛收入是 指假定估价对象 被全部利用或出租的情况下, 按照市场平均经营状况或市场租金水平,估算估价对象所能够产生的总收入 2.有效毛收入 从潜在毛收入中,扣除估价对象预期可能存在的部分闲置(空置)及坏账等损失后的收入 (3)经营费用估算 包括经营管理费、日常维修费、保险费、税金等 (4)净收益估算 净收益=有效毛收入-经营费用 三、折现率估算 1.折现率：投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率 2.折现率估算方法 （1）市场提取法（比较法） （2）资本资产定价模型 r-rf+β(rm-rf) r为折现率，rf为 无风险利率，rm为社会投资平均报酬率或市场利率， β为估价对象房地产的不可分散系数 β=(r-rf ）/(rm-rf)1 rrm =