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第七章 假设开发法 《房地 产估价》 * 第一节：假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念： 1、概念： 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、其他称呼：开发法、预期开发法、剩余法 二、假设开发法的理论依据： 1、预期原理： 2、形式上是成本法的倒算法 3、地租原理 三、适用的对象和条件 1、对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 在建工程(包括房地产开发项目) 可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，重建) 2、条件： ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划 3、应用领域： （1）估价 （2）投资分析：最高地价、利润、成本控制等 4、特点： （1）剩余价格 （2）准确性的主观性 四、操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况： (1)弄清土地的位置 (2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等 (3)弄清城市规划设计条件 (4)弄清将拥有的土地权利 2、选择最佳的开发利用方式 (1