房地产价格估价.ppt

房地产价格评估 作者：崔裴、关涛 目录 第一章 房地产价格和房地产价格体系 第二章 房地产价格的形成 第三章 房地产价格的运动与空间分异 第四章 房地产价格评估基本理论 第五章 市场比较法 第六章 成本法 第七章 收益法 第八章 假设开发法 第九章 路线价估价法 第十章 房地产估价程序 第十一章 房地产估价标准 第十二章 房地产估价业务 第一章房地产价格和房地产价格体系 第一节 房地产价格概述 一、房地产价格的基本概念 房地产价格是房地产产权价值的货币表现。 房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一。房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。 二、房地产价格的特殊性 房地产价格是关于房地产权利利益的价格,同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格 房地产的价值具有特殊性 房地产价格具有特殊的形成机制，它受人们对房地产效用、供求关系等的长远预期影响很大 房地产价格具有显著的个别性 房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点 房地产价格有多种表现方式 三、房地产价格在市场价格体系中的地位和作用 房地产价格是整个市场价格体系中非常重要的基础性价格之一。 由于房地产价格在市场价格体系中的基础地位，房地产价格在整个市场价格体系中起着非常重要的作用。这一方面表现在房地产价格的水平在一定程度上影响着市场总体价格水平，另一方面也表现在房地产价格的合理与否影响着整个市场价格的真实程度 第二节 房地产价格体系 一、房地产价格体系的涵义与作用 房地产价格体系是指按不同分类标准划分的不同房地产价格类型系列所构成的整体。房地产价格体系为确定一宗房地产的某一具体价格的特定内涵提供了基本的参照系。 二、不同物质实体的房地产价格 广义的房地产价格按房地产物质实体类型的不同，可分为： 房地产价格（对应于狭义的房地产，即“连房带地”的房地产整体） 土地价格 建筑物价格 三、不同权利内容的房地产价格 房地产所有权价格和房地产他项权利价格： 房地产所有权价格又常被俗称为“产权价格” 房地产他项权利价格可根据他项权利的类型分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格 四、不同交易方式的房地产价格 转让价格、租赁价格（租金）、抵押价格 买卖价格是最常用的转让价格。 租赁权价格是在契约租金低于市场租金时，两者差额在租约剩余有效期内的资本化。 抵押价格指房地产抵押时，抵押权人和抵押人（通常最主要的角度是前者）对抵押房地产所认定的价格。 五、不同产生方式的房地产价格 实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。 六、不同计价方式的房地产价格 总价——一宗房地产的总价格。 单价 ——将一宗房地产的总价分摊到该宗房地产的面积上所得到的价格。 土地单价＝楼面地价×容积率 七、不同支付方式的房地产价格 实际价格——指在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。 名义价格——指并非在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。 八、不同价值内涵的房地产价格 市场价值(Market Value) 使用价值(Use Value) 投资价值(Investment Value) 特殊价值（Special Value) 充分经营价值（Going－Concern Value） 公共利益价值（Public Interest Value)、 保险价值(Insurable Value)、 评估价值(Assessed Value) 第二章 房地产价格的形成 第一节 经济学理论与房地产价格形成 一、 劳动价值论 商品的价格是商品价值的货币表现。 价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动的结晶。 商品的平均社会成本决定商品价格。 土地价格理论：土地价格是地租的资本化。 对某一类房地产商品而言，从长期来看，其社会平均生产成本决定其市场价格。 地价不仅仅反映了已投入到一宗房地产所在地块的劳动量大小，更主要的是反映了 将要投入该地块的劳动的生产率水平和已投入及将要投入到该地块周围环境中的劳 动量大小。 二、效用价值论 商品的价值是由用户根据商品的效用程度评价的。 不同的购房者对同一宗房地产的价格会有各自不同的判断，但在一定时期，一定区域内，人们对同一宗房地产的效用会有大体上趋于一致的主流判断，并最终形成为人们所普遍接受的该房地产的价格。 地租实质上是用货币来量度的土地的经济效用。 三、供求理论： 需求和供给是决定市场均衡价格的两大基本力量 需求——在某一特定时期内，对应于某