西安万华商业综合体物业规划方案绪论.ppt

西安万华商业综合体—— 物业规划方案 本次报告研究内容界定—— 一、最优物业组合与产品价值梯度打造。 二、整体产品户型配比建议。 三、项目园林景观打造建议。 四、商House的市场可行案例。 五、关于低碳环保的打造建议。 PART 1.最优物业组合与产品价值梯度打造 前提：基于上阶段工作成果共识 在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。 小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价格实现度。 小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经济效益更佳。 因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业 后续：基于上次沟通下的存疑问题 1 2 3 11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。 关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。 核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。 ——研究前提 临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米 西 三 环 科 技 二 路 星级酒店 精品生活配套 3.9m 4.2m 双层街铺 双层街铺建议柱距4—5米，进深12米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9米，单铺面积约48-60㎡。 460m 500m 300m 临街商铺排布原则 商业价值充分体现 考虑商铺存活问题 西三环为城市快速干道，商业氛围弱 科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来有较大人流量，具备较高商业价值 鱼 斗 路 规 划 路 沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业 临街商业体量测算: 酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社区入口占临街面100m； 因此，地块临街商业总体量为21600㎡ 【研究前提】 住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容积率为3.36 商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万㎡ 住宅指标测算： 住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）=445102㎡ 住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品生活配套区）-5000（五星酒店）=134600 ㎡ 住宅容积率：R=445102/134600=3.36 通过排布测算，在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地容积率初步测算为3.36。 住宅用地建面 44.5万平米，R3.36 【研究前提】 ——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。 从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差 区域 楼盘 价格（元/平米） 小高层 高层 价差 高新 蓝湖树 9000-9500 8000 1000-1500 长安 万科城 1-1.1万 8000-9000 1200-1500 经开 中央首府 8000-9000 6500-7000 1500 城南 紫郡长安 8500 7200-7300 1200 浐灞 骏景园 6800-7000 6000 800-1000 曲江 金域曲江 1.7万 1.2万 5000 小高层能够产生价差，在浐灞、曲江等有资源的区域，价格差距较大，其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/ ㎡，而在城西、城南、经开等区域差距较小，在800-1500元/㎡。 鼎正中央首府 天朗蓝湖树 万科城 “西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的，特别是在城西这边，容积率都比较高，小高产品能作为吸引客户的明星产品”。 ——园湖曲主策 天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位 占地面积： 165亩 建筑面积： 42万平方米 容积率： 3.73 绿化率：42% 建筑形式：高层、小高层 内部配套：准五星级酒店、8000㎡双会所、6.15万平米商业商业配套； 总户数：总共 4000 户 当期 1000 户； 开盘时间：2010年11月6日； 在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%； 成交均价：8900元/平米； 户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。 小高层 组团 （18-23F） 小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米； 高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。 高层相比于小高层产品价差约1000-1500元