物业项目早期介入绪论.ppt

zhao-dm-2015-001 1 赵德敏 1.物业管理的早期介入 2.物业项目前期介入的工作内容 3.物业项目前期介入的组织实施 2 （一）优化设计 （二）有助于提高工程质量 （三）有利于了解物业情况 （四）为前期物业管理做准备 （五）有助于提高建设单位的开发 （六）规避物业经营风险 3 4 第一阶段 第五阶段 5 前期介入—— 项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动 传统：大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。 现在：前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程 前期介入 施工建设阶段 营销策划阶段 规划设计阶段 6 安防、消防 交通布局 照明设计 员工宿舍 DS模式 垃圾中转站 管理用房 整体布局 7 物业管理策划 物业管理模式 销售承诺 营销支持 服务标准 合同签订 创新设想 管理费 业主文件 8 施工工程介入 地产关系 地产设施的管理 开盘 （一）物业项目的前期运作 （二）工程质量保修 （三）前期沟通协调 （四）前期管理的特点 9 （一）早期介入的准备工作 （二合同的订立与管理 （三）早期介入的组织与实施 （四）验房存在的问题 （五）入住期间需要注意的问题 vkwy-px-2005-001 10 vkwy-px-2005-001 11 服务内容 与地产各部门业务对接方式 流程与操作规范 费用结算方式 物业管理前期开办服务协议 物业管理前期介入服务协议 物业管理零星服务协议 vkwy-px-2005-001 12 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 vkwy-px-2005-001 13 前期物业管理合同 业主临时公约 与当地法规的融合 14 示范区开荒 销售处现场布置 人员及车辆管理 制定应急预案 15 范围： 主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前3－5个月。 目的： 质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进建议 内容(设备安装与隐蔽工程) 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目； 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。 从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 工程介入 16 工作移交 组织架构 物资装备 管理流程 入住策划 证照印鉴 管理用房装修 公共关系 前期介入持续推进 交付前一个月物业 管理见面会 17 装修管理 返修管理 客户关系 遗留问题 水电抄表办理 非住宅物业 会所 商业街 ！！！ 高频度 学校幼儿园 业务管理 18 谢谢聆听!