20150317业主规约与物业服务合同辨析导论.ppt

物业服务合同与业主规约 主讲人：赵艳华 联系电话专业方向 政府法律服务事务 物业管理和社区自治法律法律事务 企业法律服务 民商事法律事务 商标和著作权法律事务 城市更新法律事务 供应链管理法律事务 招投标管理法律事务 赵艳华 广东 深圳ABOUT ME 关于我 物业服务合同 定义、性质、分类、特征 物业服务合同主体 合同内容 物业服务范围 选择物业服务企业的方式 物业服务的收费方式 物业服务合同解除应移交的资料 第一部分 物业服务合同 定义 物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 物业服务合同的分类 性质 居住性 物业服 务合同 经营性物业服务合同 在建设单位销售并交付的物业达到一定数量和时限时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。 在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。 阶段 前期物业服务合同 物业服务合同 物业服务合同的分类 物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。 物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。 物业服务合同是一种特殊的委托合同。一般委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。而物业服务合同的各方均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。 物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自双方就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。 合 同 特 征 建设单位 建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。 物业服务企业 物业服务企业是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 业主委员会 业主委员会是经业主代表大会选举产生的，是业主大会的执行机构。它代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益。业主委员会经政府有关管理机关依法核准登记后，取得合法资格。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并有权监督物业服务企业的服务水准、服务合同的执行情况，物业管理服务收费及其使用情况。 物业服务合同主体 01 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。 02 物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。其从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。 03 物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。 物业服务企业 物业服务合同应包含的内容（国务院条例） 物业服务合同 01 08 05 04 07 02 06 03 物业管理事项 违约责任 服务费用 专项维修资金的管理和使用 合同期限 服务质量 双方权利义务 物业管理用房 物业服务 合同 收费标准 服务内容 计费方式 服务期限 物业服务合同应包含的内容（深圳条例） 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。 物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的； 物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的； 在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的； 公开招标的投标人少于三人的。 选择物业服务企业的方式 原则上应采用招标的方式选择物业服务企业（包括公开招聘和邀请招标，但住宅物业服务应采用公开招标的方式进行），但符合下列条件之一的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业： 符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。 空