珠海万科九洲港项目商业发展方向初探试题.ppt

2013.04 珠海万科九洲港项目商业发展方向初探 谨呈：珠海市万科房地产开发有限公司 赢商网9月福利： 1、上传3份（被审核通过），即可马上下载1份VIP资料。（每多上传3份，依次累加） 2、上传达到5份，可开通干货之运营宝典专题一键下载功能，限额2次，即可下载2个专题资料包。 （每多上传5份，再增加2次一键下载机会） 3、资料上传地址：/down/upFile.aspx/ 基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向： 本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。 以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）。 报告基本思路 目录 项目分析 项目定位 项目规划建议与业态布局 项目建筑设计建议 附件 商业价值初判：本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右，偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显； 珠海目前已形成四个主要商圈： 吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的； 拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片区内人、游客及澳门人； 香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭性消费为主，主要满足日常生活消费需求； 新香洲商圈：新兴商圈，以旺角百货、仁恒星园为代表，商业布局较分散、规模较小。 一、项目分析 项目商业价值初判 一、项目分析 项目区域属性 项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区，其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域. 片区新房价格集中在30000-40000元/㎡，二手房价格集中在15000-20000元/㎡； 项目所在片区为市内知名高档住宅区，呈人均消费能力高、人口密度较低状况。 项目辐射人群 受周边地形阻隔影响；项目辐射区域有限，辐射人口基数较少。 受周边地形阻隔，项目商业辐射人群有限，集中在周边一公里范围内社区；预计1-1.5万常住人口。 一、项目分析 本案辐射人口区域 项目周边商业概况 本案 项目周边临近度假村酒店以及货运码头，配套型商业以住宅底商及食街为主，且与项目直线距离较远； 项目辐射区域内主要有两处较为繁华、人口相对密集的商业区，位于莱茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园附近的商业裙楼，均以饮食业以及生活便利店为主； 度假村酒店 九州港客运站 九州港 货运码头 南油大酒店 九州花园 住宅底商 青蓝食街 辐射区域内缺乏购物型商业配套，整体商业氛围薄弱；餐饮业态所占比重大。 一、项目分析 青蓝食街分布情况 总商业体量 共约3300㎡ 长113m、宽10m 层高 首层4.5m；二三层4m 业态比例 总铺位13间，餐饮业12间，其他零售业1间 租金水平 80-120元/㎡ 二手价格 —— 本案 青蓝食街 直线距离960M 项目周边商业概况 一、项目分析 青蓝食街 注：括号内面积是首层铺位面积 项目周边商业概况 一、项目分析 九洲花园沿街商铺分布情况 总商业体量 共约13392㎡ 长372m、宽12m 层高 首层4.5m；二三层4m 业态比例 总铺位42间，餐饮业19间，超市1间，其他零售业22间 租金水平 100元/㎡ 二手价格 3.3万/㎡ 本案 九州花园 住宅底商 直线距离540M 项目周边商业概况 一、项目分析 九洲花园商业裙楼 项目周边商业概况 一、项目分析 项目周边均为零散的社区配套商业，无成型的区域型商业中心。 地块方正凭证，呈类长方形，长约200米，宽约80米； 方正平整，易于商业规划。 项目最多可规划商业面积为12000平方米。 项目宗地状况 一、项目分析 项目紧挨市内快速干线情侣南路，呈明显的车多人少特点； 情侣南路北通吉大片区、南通拱北，受地形影响，道路较为曲折，但交通易达性总体良好。 项目交通条件 一、项目分析 N 九洲港货运码头 （即将搬迁） S 潮香半岛酒店 E 中交一航临时板房（空地） W 度假村瑞丽别墅群 以A地块为中心 项目四至 一、项目分析 项目东边紧挨九洲港货运码头，码头阻断了项目往东的商业顺延，并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响； 货运码头预计于2015年前完成搬迁工作，其占地面积预计在20万平米以上，根据相关部分公布资料显示，货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地，将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好（下一部分商业设计将以此区域规划为导向。） 项目周边规划 一、项目分析 项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里，车行约2分钟，步行约15分钟； 九洲港-香港，10班次/天；九洲港-深圳，20班次/天；平均每班