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第八章住宅小区物业环境管理 第一节小区物业环境管理概述 自然环境 环境 社会环境(人文环境) 一、物业环境的分类 物业环境按物业的不同，可以分为生活居住环境、生产环境、商业环境、办公环境等。 （一）生活居住环境 生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。 1、内部居住环境。即指居住建筑的内部环境。影响住宅区内部居住环境的因素有： ①住宅标准。指面积和质量标准。面积标准一般是指平均每户建筑面积的大小，而质量标准是指建设质量和配备设施的完善程度，如卫生设备、煤气、供电、供水、空调、电话等。 ②住宅类型。住宅的高度和层高。住宅有低层、多层和高层之分。 ③隔声。居室上下或前后左右的隔声，对电梯、管道、空调设备及外部噪音的防护。 ④隔热和保温。夏天住宅要隔热，冬天要保温，这是居住环境良好的重要条件。 ⑤光照。自然采光和人工照明的状况。 ⑥日照。居室内获得太阳的直接照射。 ⑦通风。一般指自然通风。在炎热地区没有空调的情况下，居室应有良好的通风。 ⑧室内小气候。室内的气温、相对湿度和空气流动速度。 ⑨室内空气量和二氧化碳含量。 2、外部居住环境：指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机地组成完整的生活居住环境。影响住宅区外部环境有以下一些因素： ①居住密度： ②公共建筑：为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼托、医院、电影院、商店、邮局、银行等以及文教、娱乐、卫生、商业服务、行政经济等方面的公共建筑。 ③市政公共设施：为住宅区生活服务的设施，如道路、各种工程管线和设施、公共交通等。 ④绿化：绿地面积和绿化种植。 ⑤室外庭院和各类活动场所： ⑥室外环境小品：建筑小品、公共标志、公用小设施、游憩小设施以及地面铺砌等。 ⑦大气环境：空气中有害气体和有害物质的浓度和气味等。 ⑧声环境和视环境：噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。 ⑨小气候环境：居住区环境内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况。 ⑩邻里和社会环境：居住区环境内的社会风尚、治安、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等。 二、小区物业环境管理的内容及特点 （一）小区物业环境管理的内容 1、治理环境污染：大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪音污染、电磁波污染、光污染等； 2、小区环境绿化 3、小区保洁工作 4、清除违章搭建 5、小区市政公共设施管理 6、消防管理 7、车辆交通管理 8、治安管理 9、建设环境小品 10、小区文化建设 （二）小区物业环境管理的特点 1、管理对象的人和物具有特定性 2、管理范围的地域具有局限性 3、管理内容具有有限性 4、管理内容的约束性 物业服务合同 《物业管理条例》 环境保护法 治安管理处罚条例 。。。。。。 5、管理工作的配合性 二、小区物业环境管理与精神文明建设 （一）社会主义精神文明建设 1、概念 2、任务 （二）小区物业管理与精神文明建设的关系 相互制约、相互促进的关系 （三）加强精神文明建设的途径 1、加强宣传教育：座谈会、专栏、海报、知识竞赛等 2、举办丰富多彩的寓教于乐的活动 3、加强各项服务，努力为业主办好事、办实事。 三、ISO14000与物业环境管理 （一） ISO14000国际环境质量认证体系 ISO14000系列标准是国际标准化组织ISO/TC207负责起草的一份国际标准。主要针对所有组织的，强调环境管理一体化污染预防与持续改进的标准。ISO14000是一个系列的环境管理标准，它包括了环境管理体系，环境审核，环境标志，生命周期分析等国际环境管理领域内许多焦点问题，旨在指导各类组织(企业，公司)取得和表现正确的环境行为。 ISO14000系列标准共分七个系列，即， 环境管理体系(EMS) 环境审核(EA) 环境标志(EL) 环境行为评估(EPE) 生命周期评估(LCA) 术语和定义(TA) 产品标准中的环境指标。? 标准基本要素? 标准的基础要素有5个（一级要素）： 环境方针 策划 实施与运行 检查与纠正措施 管理评审? 认证程序? 1、基础准备：基本理解ISO1400)，成立工作小组，检查自身环境管理体制，搜集，有关环境法律，法规标准? 2、初始环境评审：法律、法规、标准符合性自检，识别环境因素，确定宽大环境因素，自检现有管理和运行程序有否需改进之处，分析发生的环境事故，检查是否已建立处罚和预防措施 3、环境管理体系设计：制定环境方针，制定环境目标，指标，制定环境管理方案，编出环境手册等环境管理体系文件? 4、环境管理体系运行实施：运行管