房地产市场研究与调研方法研讨.pptxVIP

0 【策划基础培训课程】 房地产市场研究与调研方法 课前思考 为什么要做市场研究？ 能够解决哪些问题？ 意义 更彻底了解房地产市场的变化趋势和规律，把握市场发展方向。 寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划。 为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议。 加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系。 …… 项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考…… 目录 一、成都市房地产市场概况 二、市场研究与调研方法 成都市城区概况 九区六县四县市 十区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、温江区、新都区、青白江 六县：双流县、郫县、蒲江县、大邑县、金堂县、新津县 四代管县级市：都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市 1.武侯区 2.高新区 3.锦江区 4.成华区 5.青羊区 6.金牛区 面积：12390平方公里 人口：1417万（2013年） 常住人口：1435万（2013年） 超大型城市 交通发达 公路：12条国家高速公路、13个客运中心 铁路：成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线交汇，北站、东站、南站3个火车站 地铁：已规划18条线，建成通车2条线 高铁：西成、成贵、成渝、成兰、成绵乐、达成、成灌、成雅 成都市房地产市场成交特征 | 按月份 成都市房地产市场成交特征 | 按方向 成都市房地产市场成交特征 | 按行政区 成都市房地产市场成交特征 | 按环线 成都市房地产市场成交特征 | 按类型 成都市房地产市场成交特征 | 按面积 成都市房地产市场成交特征 | 按均价 成都市房地产市场成交特征 | 按总价 成都市房地产市场供销存特征 | 按月度 目录 一、成都市房地产市场概况 二、市场研究与调研方法 主要内容 一：什么是房地产市场研究与调研？ 四：市场调研操作经验 三：市场调研的方法及流程 二：房地产市场调研的内容？ 第一部分 什么是房地产市场研究与调研 房地产市场研究与调研 | 定义 房地产市场研究： 就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地对房地产市场方面的各种情报资料进行分析，获得解决问题的过程。 房地产市场调研： 通过对相关的市场信息调查、收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测的过程。需要运用多种调查方法来获得信息。 房地产市场研究与调研 | 特征 内容广泛 宏观市场、中观市场、微观市场 客户背景、客户行为、客户需求 针对性强 营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析； 房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。 方法多样 电话调研、实地调研、网络调研、座谈会、问卷等。 第二部分 房地产市场调研的内容 房地产市场研究与调研 | 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征 研究未来走势 寻求市场共性 锁定竞争半径 认知市场特点 预判市场发展潜力 竞争市场 目的 寻求市场机会点 寻找潜在客户群 房地产市场研究与调研 | 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征 研究未来走势 寻求市场共性 锁定竞争半径 认知市场特点 预判市场发展潜力 竞争市场 目的 寻求市场机会点 寻找潜在客户群 城市概况 | 内容分解 城市概况 城市规划 经济水平 历史人文 人口状况 产业支撑 城市概况 | 规划 创造区位价值，指导地产开发 调研内容：与项目相关的各项规划 城市、区域规划 新城规划、旧城改造规划 功能区规划 产业、商业网点规划 交通规划 城市概况 | 经济 GDP增速与房地产发展的关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～10000 10000～30000 30000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展， 单纯数量型 快速发展， 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展， 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 人均GDP与房地产发展的关系 了解当地经济发展水平、房地产开发水平 城市概况 | 经济 房地产市场预警预报指标体系 项目 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 -5% -5%~5% 5%~15% 15%~25% 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资/GDP 0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 0.2