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“香港抢客、商业地产倒逼 西武百货撤离深圳” 分析及评论内容—— 深圳西武百货简介 深圳西武百货现状 原因 环境分析 STOW分析 对策建议 “怎么这么冷清？这么多商铺都关门撤走了？”“因为西武撤走了，倒了。”这是发生在昔日地标——深圳第一家购物中心，原“中信广场”现更名为“新城市广场”的一家店铺内，市民吴小姐与销售工作人员的对话。 　　 “啊！不会吧！是真的么？” “当年我的第一个LV包是在西武买的”，吴小姐很感慨，“在我心目中，西武一直都是潮流、品牌、尊贵的代名词，当年结婚时给老公置办的行头基本都是在西武买的。”的确，听到西武“倒了”的消息，大部分市民可能都会跟吴小姐一样吓一跳，从而引发出一连串的回忆、遗憾：如今国际名牌产品已经不再稀罕，但不少深圳人是通过西武百货，开始接触认识诸如LV、GUCCI等世界名牌，也是在西武百货买到了人生中第一件国际品牌。 What was 深圳西武？ 　　西武百货是日本著名百货公司，后被有“名牌王”之称的香港商人潘迪生旗下的迪生创建取得海外经营权。 深圳西武百货成立于1993年11月，当时可以说是全国最早经营高档百货、国际名牌的百货公司。在许多老深圳人心中，西武百货作为国内首家高档百货公司，曾是深圳最为著名的商业标签。 深圳西武的一些高端品牌 西武百货专营世界顶级品牌服饰、皮具、精品、名表珠宝、 及化妆品等等 以前在深圳西武经营的品牌有：LOUIS VUITTON、Cartier、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna、CANALI、CELINE、Swarovski、DG、TOD’S 、MONT BLANC、a.testoni、 BALLY、FENDI、VERSACE、HUGO BOSS、BURBERRY、VERTU、 PIGUET、IWC、CHOPARD等100多个世界品牌。 Now　　 10月起深圳再无西武 　　　 深圳西武百货福田店亦将于今年9月下旬结束营业，这宣告主打奢侈品牌的西武百货在内地市场遭遇全线“滑铁卢”。早在8月27日，深圳平安商用置业投资有限公司就发布公告称，深圳西武百货有限公司承租新城市广场（原中信城市广场）内铺位的房屋租赁合同将于2012年9月30日提前终止，这也意味着新城市广场与西武百货将在今年9月底结束长达10年的合作关系. The reason is…… Reason3: 　对于西武给出的“租赁场地经营压力越来越大，提前终止租赁合同”的解释，有业内人士进行了深入解读：这是西武败走的一大原因，也是商业地产日益上涨的租金压力下，无自主物业的高端百货经营困难的信号 “西武其实是二房东，因此随着商业地产的兴起，在经营上日趋被动：一是大品牌很牛，动辄要一、两层的大规模面积，但西武不是地产商，无法给大品牌提供相匹配的环境，因此面对金光华、万象城这样的商业地产的招揽，大牌自然被分流”。业内人士分析认为，西武百货作为非常强势的主力店，在重新签订合约前提出了租金优惠等众多附带条件；而作为经营方的平安商用置业，在购物中心已经进入成熟期时必然要精确计算投入产出比，何况现在购物中心已经有底气向主力店叫板，而且绕过西武这样的高端百货商业中介代理，还可以省下大量的费用。李卫也坦言，除了在深圳之外，包括沈阳等外地西武百货关门的主要原因也是和当地地产商没有处理好关系。 外部环境分析 1.所处经济体的相关经济形势：从宏观经济各项指标的组合看，当前我国经济发展的基本面是好的，经济增速趋于稳定并继续出现积极变化，国内对奢侈品的消费能力不断上升，由此可见，我国的奢侈品消费市场有很大的潜力，西武也并非因为亏损了倒闭。 2.政策导向：目前我国对奢侈品主要征收的进口商品消费税30%，增值税17%，关税4.4%至60%不等，奢侈品入关综合税率至少在50%以上。下调关税对于奢侈品的价格仍然有一定的影响。据世界奢侈品协会测算，如果中国进口关税下调，至少将引起70%境外消费回流，对扩大内需意义重大。 由此可见，很多民众喜欢到香港消费的原因之一是价格比内地便宜，虽然标价一样但是算上汇率，香港的奢侈品价格远比内地便宜。 社会导向（如人们的价值观、产品使用习惯等）：正是因为税收上的差别，使得香港奢侈品有了更多的降价空间。相比之下，由于税负比较重，在内地几乎很少见到奢侈品打折出售的情况。而香港引进新品的速度也要快于内地，很多进驻香港的时尚品牌在内地还是找不到，即使是内地也有的品牌在香港门店也比较多，消费者选择的空间也更大。 由此可见，很多年轻追求时尚或者看重性价比的消费者都会选择去香港消费。尤其是离香港最近的深圳，很多市民都选择了赴港消费。 对策建议： 1.从独立运营走