建筑房地产业营改增：影响与对策讲课.ppt

建筑及房地产业营改增：影响与对策 何广涛 主要内容 一、营改增背景 二、增值税基本原理 三、营改增对企业的影响 四、关键问题探讨 五、应对建议 一、营改增背景 （一）概念：营业税改征增值税的简称。 （二）背景： 1、促进经济结构调整和现代服务业发展； 2、降低企业税收成本，释放改革红利； 3、完善税制，消除重复纳税。 （三）进程： 1、时间：2012年1月1日开始，2016年5月1日完成； 2、地域：从上海扩大至十省市，再到全国； 3、行业：从“1+6”扩大至“3+7”，再至全行业。 二、增值税基本原理 （一）概念及税率：增值税是以增值额为计税基础的一种流转税，“营改增”之前主要针对工商企业、修理修配企业以及进口货物征收，税率分为17%、13%，0三档，“营改增”之后新增11%和6%两档税率。 （二）纳税人资格认定：工业企业连续12个月销售额50万以下，商业企业80万以下，“营改增”企业500万以下，会计核算不健全的的认定为小规模纳税人，其他企业认定为一般纳税人。 二、增值税基本原理 （三）不同纳税人资格的税收待遇： 1、一般纳税人适用一般计税方法： 当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 一般纳税人可向客户开具专用发票，可抵扣来自上游企业的进项税额； 2、小规模纳税人适用简易计税方法： 当期应纳税额=当期不含税销售额×征收率（3%） 小规模纳税人不可自行开具专用发票，也不得抵扣进项税额。 二、增值税基本原理 （四）增值税四大特征： 1、价税分离：不直接影响损益、价税合计数÷（1+税率或征收率）、收入和成本； 2、道道征税：销售环节和购买环节都要征税； 3、环环抵扣：购买环节垫付的进项税可以抵扣销售环节的销项税，二者之差才是纳税人的应纳税额； 4、凭票抵税：应取得但未取得专用发票不允许抵，但取得专用发票不一定都能抵。 产业链示例：上游 产业链示例：下游 二、增值税基本原理 （五）增值税基本规律总结： 1、增值税横向涵盖所有产业链，纵向起于初级产品，终于末端消费者； 2、纳税人缴纳的税款与其增值额密切相关； 3、增值税具有税负可转嫁性，末端消费者是最终负税人，它承担了整个产业链的税负； 4、凭票抵税的征管机制决定了增值税专用发票的极端重要性。 三、对企业的影响：战略规划及业务板块 （一）企业规模将在税改前后出现波动：施工产值将在计价规则调整之前缩水3%至10%，计价规则调整之后，将有所上升，直至恢复正常。 （二）主要业务板块影响： 1、房地产板块：总体利空，建议大力发展持有型物业； 2、海外工程：适用0税率，应大力发展。 三、对企业的影响：战略规划及业务板块 三、对企业的影响：进销项 1、销项税率：建筑业及房地产业均适用11%，小规模3%的征收率 2、可抵扣进项成本： （1）除混凝土、砂、土、石料以外的材料费，从一般纳税人取得可以按照17%抵扣，从小规模纳税人取得可以按照3%抵扣（下同） （2）混凝土，免税企业不可抵，一般可以抵3%，个别可以抵17% （3）机械费，税改前购置的自有机械不可抵，税改后新购或者租赁可按17% 三、对企业的影响：进销项 （4）专业分包，一般可按11%抵扣 （5）临时设施，外购板房货物部分可按17%，板房搭建费用按11%抵扣，一次性抵扣 （6）购置机动车、机器设备等动产、办公用品、实验仪器设备等，可按17% （7）土方外运等运输费用（不含旅客运输）可按11% （8）水电费，水费按照3%或者13%，电费按照17% 三、对企业的影响：进销项 （9）周转材料租赁及其他动产租赁，可按17% （10）接受其他现代服务业服务（如信息化费用、设计费、会展费、广告费、仓储费、审计费、鉴证费、邮政电信费等），可按6% （11）不动产，分两年按11%抵扣，第一年60%，第二年40% （12）土地成本，不允许抵扣，或者比照进口货物增值税模式 三、对企业的影响：税负 1、已竣已结工程，适用营业税，但历史欠税在税改前要清理； 2、存量工程，包括已竣未结和在施工程，预计采取简易征收方式，征收率为3%，不允许抵扣进项税额，价税分离后实际税负为：3%×（1÷1.03）=2.91%，较营业税税负下降3个百分点；要注意到主管税务机关进行备案； 3、新开工程，以合同或者施工许可证为准，关键在于两点：合同签订价格是否按照调整后的计价规则（销项），以及应抵尽抵（进项）。 三、对企业的影响：项目管理 （一）投招标工作： 1、价税分离及纳税人资格； 2、投标人员要学习适应增值税体系下的造价规则，《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号文），招标工作要充分考虑增值税的价外税特性以及纳税人资格，不仅比价还要比税。 （二）资产管理： 1、资产配置时机； 2、在不影响生产经营的情况下，尽量将大额资产购置延至5月1