2011-2012年土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试卷-.docVIP

2011-2012年土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试卷(3) 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、判断题(10题，题号1～10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) (1)路线价估价法适用于街地。（　　） (2)市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。（　　） (3)在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。（　　） (4)运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。（　　） (5)容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。（　　） (6)土地的供给是影响地价的主要方面。（　　） (7)无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。（　　） (8)根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。（　　） (9)收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。（　　） (10)中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。（　　） 二、单项选择题(45题，题号11～55，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分) (1)基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其（　　）。A.交易底价B.标准地价C.平均价格D.比准价格 (2)某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（　　）万元。 (3)在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（　　）。 (4)某比较案例宗地地价为2000元/mSUP2/SUP，容积率修正系数为2.0，待估宗地规定容积率为1.6，修正系数为1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为（　　）元/mSUP2/SUP。 (5)根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租（　　）。 (6)宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为（　　）报告。 (7)用对照法评估建筑物时，估算房价是以（　　）为基础。 (8)剩余法是根据（　　）来估算土地价格的一种估价方法。 (9)现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000mSUP2/SUP，2000年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/mSUP2/SUP，耐用年限为50年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2010年11月1日的现值为（　　）万元。 (10)某商业企业拟改制上市，其用地面积为950msup2/sup，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为（　　）万元。A.36B.40C.90D.100 (11)在土地估价中，（　　）是衡量地租、地价的标尺。 (12)对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会（　　）。 (13)土地价格是（　　）的购买价格。 (14)某土地的年纯收益为5000元/mSUP2/SUP，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（　　）元/mSUP2/SUP。 (15)让·巴蒂斯特·萨伊地租理论的基础是（　　）。 (16)影响土地价格的因素中，对土地价格总体水平产生影响，决定各个地块土地价格基础的是（　　）因素。 (17)若选择的比较案例成交地价为500元/mSUP2/SUP，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的价格为（　　）元/mSUP2/SUP。 (18)土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受（　　）因素的影响很大。 (19)开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，这个增加的地租额是由于（　　）而带来的。 (20)某商店占地面积为35mSUP2/SUP，建筑物面积为60mSUP2/SUP，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为