调研报告(7-15).docVIP

笋岗外贸服装市场调研情况 调查目的：了解笋岗片区外贸服装经营趋势，更好地指导桃园外贸服装城的营运走势； 调查方式：分片区点对点的与商户聊天； 调查人员：陈向前、杜金民 调查区域：桃园外贸服装城及笋岗区域其他外贸服装市场； 调查结论： 一、市场比例：笋岗片区外贸服装目前以星光商业广场为最大，客流量最大，瓜分着笋岗片区的外贸服装较大份额； 管理处建议：现在比拼的是整个市场的综合实力，从产品质量、产品价格开始逐渐升华到服务态度、购物环境，我们的经营现状较为弱势，需从各个环节进行提升。 二、内部环境：桃园服装城相对于附近其他旧服装市场有较大优越感，中央空调、立体音乐、2.4米通道、休闲椅等配套设施使桃园受到了很多顾客的亲睐，但随着王宏、跳房子新装修，星光商业广场、乐尚购物广场开业，桃园的环境优势已不再明显。 管理处建议：内部环境需继续抓好卫生、消防占道等工作。桃园的电梯问题需尽快解决，客流稍多的时候输送能力就很乏力，出现顾客运送不到楼上的情况。并且经常出现故障，多次维修效果不理想。建议新加或更换电梯以解决此问题。 三、经营情况：所有市场商户2013年经营情况较2012年有明显下滑趋势，主要原因体现在服装销售大环境低迷，地铁施工围堵，服装、人工成本提高等。通过调研数据分析：其中亏店租的约5%，保店租亏人工约25%，利润5000以内的约60%，利润5000以上的约10%。（计算方法：营业额*40%-3500*N，N为营业员人数） 管理处建议：批发、零售业务比不上周边市场，不是因为时间做得不够长，关键是源于核心竞争力的较量。（以桃园商户曾远红为例：该商户从事服装行业已有10余年,有优质的货源,在笋岗几个市场都有铺位,桃园09年开业时租了2个铺位,2011年桃园改造升级后，又租了1个铺,总面积150多平方米，但在2013年却因为桃园租金过高、生意差等原因自动放弃两个铺位，选择了租金和桃园相比有较大优势的星光，租了一个面积100多平方米的铺位。这样的案例在桃园时有发生。而且有很多都是较有实力的商户，比如：A022、B025、B005/13、B033/34、C033、D020、E011、F006、F008、F009等等在退出桃园的同时，选择了就近的其它市场继续经营，这样的商户一走，长久积累的老顾客也将随之消失，循而环之，核心竞争力逐渐下降。）下一阶段应想尽办法留住实力商户，增加服装城的竞争力。 四、租金及管理费价格：笋岗片区租金单价今年与去年相比租金基本不变，由于今年总体生意较差，很多商场都在租金收取上进行了不同程度的优惠（5—9折），但桃园为全额收取。以中丝为例，2012年四楼租金为128元/㎡，2012年调整到140元/㎡，今年仍为140元/㎡。租金收取时半年一次性交齐5折优惠，3个月一交7.5折优惠，最大优惠合计70元/㎡。桃园四楼2011年租金单价为145元/㎡，2012年调整到161元/㎡，2013年租金仍为161元/㎡，租金全额收取。同一楼层总体费用为中丝的两倍之多。桃园管理费为20元/㎡，其他商城管理费为10—12元/㎡，其中跳房子、星光商业广场、乐尚购物广场等环境较好的管理费都为15元/㎡。 管理处建议：租金优惠措施上，周边市场可以分季节打折，幅度从5折—9折不等，建议我们应在一定的原则前提下，在优惠方式上和幅度上与市场价格贴近，不要过度高于其他市场，在大环境不好的情况下，给商户一些优惠政策，留住商户，与商户共渡难关，让商户感受到桃园不只是在出租商铺，让商户看到希望。管理费虽为周边最高，但只要保持目前的服务管理模式，商户并无异议。 五、场内空置：除星光商业广场、乐尚购物广场、跳房子无空置铺位外，其余各市场包括桃园都有个别铺位空置，约占整个市场的5%左右。 管理处建议：少量空置属于正常现象，但桃园和往年相比空置率大幅增加，不得不让人担忧，对于目前的空置，管理处已加大招商力度，不仅采取铺位调换，还采取了大铺位分割成小铺后分开出租的办法，目前已用类似方法成功出租4个铺位。尽可能的满足意向商户的需求，最大程度的吸纳优质商户是管理处招商的核心标准，虽经多方面努力，但桃园仍有300多平方米的空置。 六、宣传推广：除桃园外，其余市场在宣传推广上投入较少，只在一些重大节日时搞一些类似抽奖活动的回馈。 管理处建议：通过管理处三年来客流量统计数据对比显示, 类别 年份 2011年 2012年 2013年 平日 2313人/天 1932人/天 1126人/天 周末/节假日 4058人/天 3031人/天 1860人/天 客流量的逐年减少让桃园感受到了危机，在其他条件无法改变的情况下，宣传推广应在创新与持久中继续下去，为桃园的再次崛起出力。 本次也对即将续签合同的5-6楼商户进行了摸底，其中E008、F002、F007、F010已经确定不再续签，