年我国保障房建设方式调整情况分析.docVIP

2012年我国保障房建设方式调整情况分析 在广东省宣布暂停经适房后，住建部部长姜伟新在昨日出席全国人大十一届五次会议时表示，有关保障房建设的方式将有所调整，从“十三五”开始目前实行的由中央来组织实物保障房的建设模式将转入资金补贴为主、实物建房为辅的发展模式。对如何让保障房健康发展，“两会”相关的代表和委员在出席表示，保障房建设需在设计、融资、管理、法律保障等整体发展方式上进行系统性的调整。　　　　设计　　　　“产权+实物”改为“使用权+货币补贴”　　　　“只租不卖就可以避免产生暴利、避免产生大的腐败，因为租是比较均衡的。”　　　　在产权类保障房是否取消的争论持续多年后，广东省成为了第一个吃螃蟹的省份。　　　　根据广东省政府日前印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用住房，鼓励各地发展小户型公租房，将逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。　　　　“现在住房保障的方式，既有社会保障，又有货币补贴，社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障，以及廉租房、公租房等使用保障，很多地方提出不仅是产权类保障房可以买卖，使用保障类保障房住了几年以后也可以买产权，我认为弊很多。”在杨超看来，一如此前频频见诸于报端的住经适房开宝马的现象，核心问题便是产权的存在导致对利益的追逐。　　　　全国政协委员、住建部专家委员会住房组成员张泓铭也透露，在此前的调研中发现，由于建设量猛增、土地资源稀缺、融资渠道较窄，很多地方分配保障房指标的标准竟然是哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任，最终分配也是由这个部门、这个企业来享有。　　　　值得一提的是，在去年审计署的一份审计报告中指出，在已审计的8个省区16个城市政府投资保障性住房中，出租的2.97万套廉租房中，有4407套被违规出售或另做他用，4247套分给了不符合条件的家庭，还有4428套是长期空置。这意味着44%的保障房是不合理分配的。　　　　“这就有大问题，就是我们的住房应该保障某一个市中低收入者的困难家庭，而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门。”在张泓铭和杨超看来，如果产权加实物保障的模式改为使用权加货币补贴的模式，没有了产权的诱惑，出现问题的几率将大大降低。　　　　融资　　　　建立中国住房保障银行定向吸储放贷　　　　“要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，就是中国住房保障银行，这个银行可以吸储，可以吸纳存款。然后低成本放贷，保持它的低成本和微利经营。这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。”　　　　除了建设类型，保障房的资金来源也是委员和百姓关注的焦点。　　　　根据刚刚发布的预算报告显示，2012年，中央住房保障支出安排为2117.55亿元，同比增长23.1%；而此前住建部公布的2012年全国保障房新开工任务显示，今年的新开工量为700万套，比去年的1000万套任务量整整少了300万套。　　　　中央财政投资增长的同时，新开工量却在下降，看似资金状况要比去年好很多，但实则不然。　　　　按照住建部的口径，去年开工的1000万套保障房中，至少有2/3未能实现竣工，转而到今年继续建设，加之此前遗留的部分项目收尾工程，整体在建规模将达到约1800万套。如果按照去年的资金需求标准，单纯新开工一项的资金压力约为1万亿元左右，加上在建项目后续资金，总体保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿-2万亿元之间。　　　　如此大规模的资金从何而来？“现在住房保障中的资金来源，政府有一点、市场有一点、社会有一点，但没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。”张泓铭表示，目前的保障房分两种形式，一种是可以出售的廉价住房，称之为经济适用房，对资金的需求仅为短期周转，在融资方面需搞清楚利息；住房保障另外一种形式是租赁的保障房，廉租房、公租房，因为不是出售的，资金无法马上回收，投资几十年以后才可以回收，甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的，然后它要不断追加投入，管理、保养、维修、人工，所以国家的负担很重。　　　　“所以这类房屋应该是融资的难题，一是大量资金的沉淀，二是资金如果向市场融资的话成本很高。”张泓铭建议在动员社会资本的同时，应组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，即中国住房保障银行，该银行可以吸储，国家给予一定的税收优惠，使其可以低成本放贷，这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。　　　　全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，保障性住房的建设不能完全依赖政府投资，应当在充分测量合理投资回报的基础上更多地引入社会资本参与建设。　　　　杨超同时建议，适当降低保险资金投资股权和不动产的门槛，支持保