(参考)房地产企业成本均衡管理与涉税风险.pptVIP

房地产成本管理与清算风险 房地产成本均衡管理与纳税筹划 一、所得税成本管理与清算风险 ——所得税成本管理 ——所得税清算 ——会计处理与所得税汇算清缴的关系风险 房地产成本管理与清算风险 二、土地增值税成本管理与清算风险 ——土地增值税成本管理 ——土地增值税清算 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 取得土地使用权所支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 开发成本 土地征用及拆迁补偿 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 建安工程费 以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费 项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 基础设施建设费 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 开发间接费 直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 房地产成本均衡管理 与纳税筹划 房地产成本均衡管理与纳税筹划 房地产财税问题解决专家 房地产企业财税筹划的核心——成本均衡管理 开发间接费 土地及拆迁补偿费用 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 建安工程费 期间费用 实际销 售收入 视同销 售收入 代收款 项收入 房地产成本均衡管理与纳税筹划 利润＝收入－（成本＋税） 成本与税负的跷跷板效应 成本 税 负 房地产财税问题解决专家 房地产成本均衡管理与纳税筹划 案例：某企业开发项目总收入2.5亿元，开发成本共计1亿元，期间费用2000万元（利息忽略）。 1、营业税及附加：2.5亿元×5.55%＝1375万元 2、土地增值税： 增值额为：25000万元－10000万元×130% －1375万元＝10625万元 增值率为：10625÷14375 ＝73.91% 增值税为：10625 ×40% －14375 ×5% ＝3531.25万元 3、所得税： 应纳税所得额为：25000 －10000 －2000 － 4906.25＝8093.75万元 所得税为：8093.75 ×25% ＝2023.44万元 4、税后净利润为：8093.75 －2023.44 ＝6070.31万元 5、缴税总额为：1375 ＋3531.25＋2023.44 ＝6929.69万元 房地产财税问题解决专家 房地产成本均衡管理与纳税筹划 案例：某企业开发项目总收入2.5亿元，开发成本共计1.5亿元，期间费用2000万元（利息忽略）。 1、营业税及附加：2.5亿元×5.55%＝1375万元 2、土地增值税： 增值额为：25000万元－15000万元×130% －1375万元＝4125万元 增值率为：4125÷20875 ＝19.76% 增值税为：4125 ×30% ＝1237.5万元 3、所得税： 应纳税所得额为：25000 －15000 －2000 － 2612. 5＝5387.5万元 所得税为：5387.5 ×25% ＝1346.87万元 4、税后净利润为：5387.5