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个人住房贷款还款及投资方法研究 　　 【摘要】 本文在调查南昌市个人住房贷款融资、还款情况的基础上，选取一个代表性案例，分析个人在进行个人贷款购房时所应考虑的因素，并简单说明各种融资及还款方式的差异及特点，从而为缺乏理财知识的借款人提供帮助，以减少承担的贷款利息，达到合理理财。 　　 【关键词】 个人住房贷款 融资 还款方式 　　 一、商业贷款及公积金贷款概述 　　 个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。 　　 二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析 　　 1、案例背景 　　 个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。 　　 南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。 　　 2、案例分析 　　 目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。 　　 由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内： 　　 （1）贷款利率的升降趋势; 　　 （2）浮动利率什么时候能够超过固定利率; 　　 （3）浮动利率能超过固定利率多长时间。 　　 利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。 　　 等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则： 　　 月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1 　　 还款总额=月还款额×还款期数 　　 利息总额=还款总额-贷款本金 　　 等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则： 　　 月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi 　　 月还款本金=y/n 　　 月还款利息=[1-（k-1）/n]yi 　　 总利息= 　　 总还款额= 　　 通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。 　　 对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。 　　 3、案例解决 　　 通过比较还款方式及还款年限，A、B两人