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夫妻一方处分共有房屋法律问题案例研究 摘要：在我国房屋所有权采用登记主义，既房屋登记在谁的名下就推定为谁所有。在现实中存在房屋的实际所有权人和登记所有权人不一致的情况，在这种情况下出售房屋的对内和对外效力如何认定是一个疑难问题。同时司法实践中关于夫妻共同共有房屋一方处分的法律效力问题，房屋的买受人能否主张善意取得一直以来是实践中的突出问题。本文以案件入手从房屋实际所有人和登记所有人不一致时，房屋登记是否有效;房屋买受人否属于善意取得;夫妻一方处分夫妻共同共有房屋是否有效等三个方面进行分析，希望能对此问题解决提供帮助。 关键词：登记主义;善意取得;无权处分 一、基本案情 1997年杨某与徐某结婚，婚后共同购买房屋一套，杨某和徐某把房产登记在了杨某的父亲杨某父的名下。2007年1月徐某起诉杨某离婚，杨某告诉徐某要卖掉房子了解离婚官司，徐某说房屋已经被法院冻结了不能买卖。之后，杨某欲将房子卖给自己的朋友李某，李某对于徐某欲与杨某离婚一事并不知情。2007年8月28日，杨某、杨某父和李某在去办理了房屋产权变更登记，由于房屋所有权在杨某父名下，杨某让自己的父亲杨某父在房屋变更申请书上签了字，以16万元的价格成交，次日房屋所有权登记变更为李某。2008年12月9日法院一审判决杨某与徐某离婚，房屋为二人共有财产。后徐某知道杨某已经把房屋卖给李某，遂于2009年12月27日以向法院起诉李某，要求法院撤销买卖合同，返还房屋。另外2007年11月12日经资产评估部门鉴定标的房屋价格160857元。 二、本案理争议焦点 本案的争议焦点主要为：1.房屋实际所有人和登记所有人不一致时，房屋登记是否有效;2.李某是否属于善意取得;3.杨某处分夫妻共同财产是否有效。 三、争议焦点分析 （一）房屋实际所有人和登记所有人不一致时，房屋登记是否有效 我国房屋所有权采用登记主义，即房屋登记在谁的名下就推定谁为房屋的所有权人。物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定行为，即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响影像物权变动的效力。公信原则包括两方面的内容：其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”其二，凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认发生物权变动的效力。 物权的变动之所以有公信原则，是因为仅贯彻公示原则，在进行物权交易时，固然不必考虑他人主张未公示的物权，免受不测的损害。但公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合的情况，如果法律对这种情形无相应的措施，当事人一方也会因此遭受损失。如电视机的借出人将其出卖等。如果在物权交易中都得先一一进行调查，必然十分不便。在物权变动中贯彻公信原则，使行为人可以信赖登记与交付所公示的物权状态，进行交易，而不必担心其实际权利的状态。可见，公信原则的目的在于保护交易的安全，稳定社会经济秩序，但有时不免会牺牲真正权利享有人的利益，这是法律从促进社会经济发展以及权利人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。 诉讼标的的房屋在2007年8月28日卖出前实际所有人不是杨某父，是徐某和杨某共同共有，这一点已经在2008年12月9号徐某和杨某的判决中进行了确定，被告人对此并没有异议。但是房产登记在杨某父的名下是一个事实，争议房产取得时的登记是在2002年8月根据1997年10月27日建设部令第57号发布，1998年1月1日至2008年7月1号有效的《城市房屋权属登记管理办法》办理的，根据此办法第五条规定房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。由于我国对房产所有权的保护是实行房产登记制度的，根据登记这种公示物权的制度所体现出来的房产对外为杨某父所有的公信情况，说明登记在杨某父名下的房屋，名义所有人为杨某父所有。 （二）李某是否属于善意取得 从善意取得的构成要要件上来看：1.第三人受让该不动产或动产时是善意的。这里的善意，是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让。这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。对这种善意的保护，是公信原则的体现。2.以合理的价格转让。李某是花了16万元合理价格购买的房子，虽然和评估价格有略微的出入，而其波动为857元，价格波动只为总价格的0.5356%，相对于16万来说其数据的信度已经达到了合理的程度。3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 善意第三人在符合上述条件时即取得不动产或者动产的所有权，此时的原所有权人无权请求善意第三人