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房地产开发最优规模的研究 　　摘要：城市规划与房地产开发是整体与局部、宏观与微观的关系，两者相辅相成，但是两者的侧重点不同，如果处理不得当，就会给城市建设与发展带来诸多的问题。论文用房地产开发规模最优化决策模型，论证了模型的简便性和实用性。说明了城市规划对房地产开发的重要作用，城市拥有最优的房地产开发用地规模，会对房地产开发市场的发展起到有力的促进作用，并且能够维持房地产市场的供求平衡。 　　关键词：城市规划，最优规模，房地产开发 　　1.引言 　　房地产业是我国的支柱产业之一，其开发规模的优劣对我国的经济发展有着很大的影响。城市规划是一个城市经济发展的方向，是作为建设和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。而房地产开发则是带动了城市的经济发展，同时也影响了其他诸多产业的发展。而如今，城市化进程的加快，使得城市规划也须考虑诸多的因素，而其中联系最紧密的还是房地产业，但是两者之间也存在着很多的问题，尤为突出的就是房地产开发规模的问题。 　　城市规划是指导和控制房地产开发的核心手段，由于房地产开发涉及的主要问题就是土地的用途与土地的开发规模问题，城市规划对房地产开发的控制正是针这些问题的。所以，政府要对房地产开发进行有效的调控，城市规划是最有效的手段。 　　如何协调好城市规划与房地产开发的关系，从而实现房地产业的可持续发展，已成为当今的热点话题。而本论文就是把城市规划基本理论同房地产开发规模相结合，提出了探究房地产开发的最优规模，能够使得城市规划和房地产业之间存在良好的沟通互动，从而让房地产业健康可持续的发展。 　　2.城市规划与房地产开发 　　城市规划，是处理城市及其邻近的区域的工程建设、经济和社会、土地利用布局以及对未来城市的发展预测和建设的综合部署。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。城市规划是建设城市、管理城市的指导方向，是保证城市土地空间资源有效利用的前提和基础，是实现城市经济发展和社会进步目标的重要手段之一。 　　城市的性质、职能和它的规模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基础设施的发展水平，决定了城市的地价。而这些因素主要是由城市规划进行决策决定的。相应配套设施的优劣也会对低价产生直接的影响。城市规划通过对配套设施的增加和完善来改善城市经济发展的优越环境，使得城市的地价水平进一步提高。 　　房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。房地产开发与城市规划紧密相关是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向以及实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。因此，城市规划在很大程度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象。 　　房地产开发以创造优美的城市居住环境为目标，不仅考虑到区域开发的局部问题，而且从城市整体环境中寻找可靠的依据，更加注重对开发活动进行原则性的引导，而不是细节性的塑造。 　　房地产开发在城市房地产开发规模中，保持房地产市场供求平衡也是维持其正常运转的重要指标，也是房地产市场调控的重要内容。在政府对土地市场的宏观调控中，房地产开发商需要获得政府对城市建设用地的审批后才能够得以建设，这就使得政府以及相关的城市规划部门就获得了主动的地位，因此，政府部门就应当科学地规划城市房地产开发的规模，控制好开发的比例，从而达到开发最优。 　　3.房地产开发的规模 　　房地产开发最优规模是房地产开发用地面积的最优规模。合理开发规模是一个定量的区间。合理开发规模区间应该有一个中心点，也就是开发规模所代表的最优开发规模。 　　我们假定房地产市场需求量是一个随机变量，使得在研究周期内的期望损失（EL）达到最小，则 　　EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy① 　　其中：x为市场开发规模，y为市场需求规模，f（y）为y的概率分布，Lr和Ls为单位开发规模的剩余损失和缺少损失。 　　设市场最优开发量为x*，根据无约束最优化条件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0 　　求得F（x*）=LsLr+Ls② 　　上式表明F（x*）与LsLr+Ls相等时的开发量为最优开发量。 　　但是在实际房地产开发中，开发规模一般都不是连续变量，而是以某个规模为基础，按照一定的比例递增或递减的。设开发规模增量为△，当开发规模为最优开发