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第二单元 简单计算题参考答案1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； 30×80% 24（万元） （2）估算该机组的成新率； [8÷ 5+8 ] ×100% 61.54% （3）估算该机组的评估值。 24×61.54% 14.77（万元） 2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 ?现时采购价 5×（1+20%） 6（万元） 现时运输费 0.1×（1+1） 0.2（万元） 安装、调试费 0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%） 0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价 6+0.2+0.535 6.735（万元） 3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。 解：年净超额运营成本为 60×（1-40%） 36（万元） X设备的超额运营成本 36×[1-（1+10%）-5]/10% 136.47（万元）? 4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解：前5年企业税前净收益的现值为：40/ 1+10% +45/ 1+10% 2+50/ 1+10% 3+53/ 1+10%? 4+55/ 1+10% 5 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5 341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51 522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%） 313.79（万元） 5A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A ? 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为100/101或者0.99 交易时间修正系数为108/102或者1.06 区域因素修正系数为100/98或者1.02 个别因素修正系数为100/100或者1 容积率修正系数为105/110或者0.95 （3）参照物修正后地价 100/101 x 100/98 x 100/100 x 105/110?x 180/102?x 780 796.47（万元）