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从新“国五条”看我国房地产市场宏观调控 　　摘 要 新“国五条”及其实施细则给房地产市场带来了短暂的剧烈震荡。但从内容和方式来看，其完全可能与历次调控一样成为“空调”。究其原因，行政性的临时调控手段有余，经济性的长期调控手段不足，调控没能考虑全面，误伤“刚需族”是其原因。根本原因则与我国现今的财税政策，地方政府对GDP的无限追求有关。我国的房地产市场宏观调控急需变革。 　　关键词 房地产市场 新“国五条” 宏观调控 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-200-02 　　一、新“国五条”及其实施细则的出台背景 　　1998年城镇住房制度改革以来，货币化分房代替了福利分房制度，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，我国房地产市场得到很快发展。但是，在这个发展过程中也出现了相当大的社会问题：大部分城市房价上涨过快，普通城市居民越来越买不起商品房；房地产市场投机猖獗，催生了一大批暴发户，严重打击了企业家做实业的信心；房地产泡沫化已见端倪，其崩溃最终影响经济社会发展。于是，从2003年的“18号文”，到随后的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”等，国务院先后8次召开常务会议专题研究房地产市场的宏观调控，力图整顿房地产市场。然而事与愿违，我国房地产是屡调屡涨，普通老百姓越来越买不起房，社会怨言越来越多。人们戏称政府的调控为“空调”；房价要听“经理”的，不能听“总理”的。政府权威受损。 　　二、新“国五条”及其实施细则的主要内容 　　2013年2月20日，国务院再次召开常务会议，研究部署房地产市场的调控工作，明确了5项政策措施：（1）完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；（2）坚决抑制投机投资性购房，实行更严格的限购、限贷措施，扩大个人住房房产税改革试点范围；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强房地产市场的监管，推进城镇个人住房信息系统建设。俗称新“国五条”。 　　3月1日，新“国五条”的实施细则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。其中要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 　　三、新“国五条”及其实施细则给房地产市场带来的影响 　　新“国五条”及其细则会不会像历次调控一样变成“空调”？由于其出台不久，其对平抑不断上升的房价的效果还有待观察。但我们现在能看到的结果是，此次调控政策促成了一次“假离婚”潮。公开信息显示，政策出台后，为规避商品房限购，也为规避首付比例及贷款利率提高，各大中城市婚姻登记处门外离婚人员排起了长队，以至于在2013年3月20日，上海市闵行区民政局在其工作大厅内张贴告示提醒市民：“楼市有风险，离婚需谨慎”。此次调控政策的另一个立竿见影的影响是，人们为避免20%的个人所得税，纷纷赶在政策落定之前交易过户，二手房交易出现井喷。同时，部分二手房卖家乘机抬价，二手房价总体有所提升，并相应传导一手房价提升。 　　四、房价快速上涨原因分析 　　今天的我国商品房房价，已不是由简单的供求关系决定的市场，它反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的博弈。综合分析，当前房价上涨的直接动力主要来自六个方面：其一是土地供应不足，地价水平上升，劳动力成本上升，建材价格上涨，房地产的开发成本不断提高；其二是房地产开发及交易环节税费繁重，体现在房价上就是直接抬高商品房的交易价格；其三通货膨胀严重，投资渠道狭窄，置业保值成全民需求，全民炒房，房价岂能不高？其四是房地产市场不成熟，监管不到位，投机猖獗，囤积普遍存在，虚高了房价。其五是大面积豪宅，甚至别墅遍地，中小普通商品房普遍供应不足，商品房结构性价格上升快速。其四是城市基础设施不断完善，城市本身价值不断提升，带动商品房价相应上涨。 　　五、构建良好的房地产市场宏观调控思考 　　房地产市场宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。随着社会经济的发展，房价呈一定持续上升实属正常，房地产市场的宏观调控目的就是使房地产市场持续健康稳定发展。笔者认为，在总结新“国五条”等调控经验及教训的基础上，我们房地产市场宏观调控应从以下几个方面着手： 　　（一）运用行政手段调控房地产市场的同时，更要补以经济手段 　　“中药治本疗效慢，西药治标见效快，中西结合疗效好”是当年999感冒冲剂脍炙人口的广告语。房地产调控，同样需要“中西药”结合。行政手段，诸如限价、限购、限贷等，