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保障性住房建设融资新途径 【摘要】保障性住房建设长期以来都是我国一项重要的民生工程，各地都把加快保障性住房建设作为改善民生、稳定房价、调整结构、促进发展的重要举措。保障性住房建设资金需求巨大，为保证保障性住房建设顺利推进，必须继续积极拓宽融资渠道，在现有的资金来源的基础上，借鉴国外经验，积极探索建立城市发展基金，发展REITS等新途径，以满足日益增长的保障性住房资金需求。 【关键词】保障性住房 融资 途径 一、我国保障性住房建设融资途径 根据国家方针政策，保障性住房建设资金应来源于：地方政府预算和中央财政拨款；住房公积金增值收益；土地出让金的10%；其他资金来源：银行贷款、房地产企业投资及发行债券等。 政府投资一直都是保障性住房建设的主体，财政预算、拨款已成为保障性住房建设的固定资金来源。2009年中央财政安排保障性安居工程补助资金551亿元，2010年达802亿元，整个“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。可见政府投资正在逐年大幅增加，地方政府预算和中央财政拨款目前是我国保障性住房大规模开发建设的主力军。根据住房和城乡建设部2009年3月底公布的2008 年住房公积金管理情况显示，截止2008年末，全国住房公积金缴存额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24 亿元，公积金沉淀资金为3193.02亿元。与此形成鲜明对比的是，我国保障性住房建设资金严重不足。利用住房公积金进行保障性住房建设，其积极影响不言而喻。但也存在侵犯公积金缴存人处分权，在公积金总量在未明显变化时增加使用量的问题。因此，这一措施只能是一项阶段性、补充性、探索性的政策。我国土地出让金一直是财政收入的一大块，然而把这笔钱用于没有经济收益的保障性住房，很多地方政府没有积极性甚至还常常予以抵制，导致这方面资金很难落实。近几年来主要银行业金融机构加大了对保障性住房的信贷支持力度，但银行贷款仍然只能用于短期的、辅助性的缓解融资压力，不适合大规模投入建设。 二、国外保障性住房建设融资途径 国外保障性住房建设融资途径主要包括财政拨款、地方政府发行债券、房地产投资信托基金（REITS）、政府担保专项基金等。在大多数西方国家都有着十分完善和成熟的地方债券市场。当地方政府提供公共品资金不足时，就会采用发行债券的方法获取。房地产投资信托基金是房地产企业一种创新的融资手段，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。它有保值性，相对稳定性，可信度较高等重要特性。美国是发展REITS的典型国家。政府担保专项基金是以政府信用作担保，由政府部分出资建立的专项基金。主要用于提供住房建设融资担保、为购买中小型住宅提供资金支持。荷兰和韩国是建立政府担保专项基金的代表。 三、我国保障性住房建设融资新途径 对国外的保障性住房建设融资途径进行考察，不难发现国外大量使用金融品甚至是金融衍生品来大量募集资金的融资途径的存在，这对我国保障性住房建设融资有很大启示。 （一）建立城市发展指数基金 借鉴金融期货交易模式，进行专业期货资本运作。通过建立专业的全国性城市发展基金和独立的第三方城市发展指数评测机构，使保障性住房及其配套设施建设给城市带来的巨大发展后劲转化为投资动力和吸收资金的筹码。这套机制是通过独立的第三方专业评测机构对某一城市的未来发展动力、财政收益和由此带来的其他经济成就做出公正的、标准化的评测并将其指数化，再由全国性城市基金吸收金融市场的投资，并以指数和城市发展的关键需求为主要标准进行投资。 其投资的主要领域是保障性住房及配套设施、城市发展所带动的各种优质企业、政府给予支持的专营产业。投资收益主要来自于保障性住房收益、城市财政的部分增值收益、城市发展带来的企业投资收益、专营权收益。通过这样的投资收益模式，对城市未来的发展预期将可以转化为投资意愿，更是其成为金融品融入资本市场的重要途径。即是将整个城市的发展当做一只“股票”或是其他金融品来融入资本市场，从而吸收资金的过程。需要注意的几点是：首先，城市发展指数基金要求专业、独立、全国性的运作，资金使用效率较高，运作较为复杂，容易出现不稳定性。其次，投资项目除保障性住房以外必须是有利于城市发展的、潜力较大的项目。再次，第三方测评机构应完全独立，保证其公正性。最后，整个运行过程要纳入到证券监督和银行监督体系之内，以便接受各方的监督，保证运作过程公正、透明。 （二）发展房地产信托基金 从国际发展经验看，几乎所有REITS的经营模式都是收购已有的地产项目并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REIT存在。目前我国一方面随着城市化进程的加快，城市土地资源紧缺状况日益严重，保障性住房对土地的过多占用将会影响城市规划建设，另一方面城市有大