解读管理规约.ppt

解读《管理规约》 讲解人：胡平 2013年9月21日 物业管理规约的意义 为构建和谐的小区环境,预防和化解物业管理领域的利益冲突,既需要国家公权力通过立法和行政手段审慎而适度地直接干预业主之间、业主与物业服务企业之间、 业主与开发商之间的权利义务关系,更需要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律约定。因此,进一步明确规约的法律效力,对于完善规约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要的理论与实践意义。? 管理规约的概念 管理规约是规范区分所有建筑物的管理、使用乃至所有关系的自治规则，具有业主团体(共同体)根本自治法规的性质。它如同公司的章程、国家的宪法，规约具有自治规章的性质,但与合同有着严格区别 我国《物权法》先后五次提到了“规约”,并在第83 条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁布后,国务院于2007 年8 月26 日对《物业管理条例》作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权法》使用“规约”的概念,修订后的《物业管理条例》将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约”易名为“临时规约”。 管理规约的法律依据 2007年我国颁布的《物权法》第76条、第77条、第83条规定： 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主不得违反法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》第7条、第17条还特别明定： 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，管理规约对全体业主具有约束力。? 管理规约的效力 我国2007年颁布的《物权法》对于管理规约的效力未作规定，但同年经修订的《物业管理条例》第17条第3款有明文规定：“管理规约对全体业主具有约束力。” 实务中管理规约的效力，应包括业主及其特定继受人，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人(物业使用人)，均应受管理规约事项中有关使用事项的拘束。 既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务的企业更应作出遵守承诺。 临时管理规约与管理规约 《临时管理规约》和《管理规约》的区别主要体现在物业管理的不同阶段。在前期物业管理阶段，即业主大会成立前，小区的管理规约叫“临时管理规约”。 按照《上海市物业管理条例》规定，购房人在购买新建商品房时，需要对开发建设单位提供的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》进行书面确认，购房人（业主）在签订了确认书后，应受其约束。 在组建业主大会时，需要对《临时管理规约》进行修订，修订后称为《管理规约》。 2007年以前的原始管理规约形态 所谓原始管理规约，又称业主临时公约，指房屋的开发商或销售商于将区分所有（商品房、公寓、厂房等）分别让与给单个的业主（企业）时制定的规约 。 如“业主临时公约”、“物业管理协议”、“房屋使用规定”等，。 华富大厦 《业主临时公约》 智汇园 《漕开发十二期厂房物业使用手册》 新经济园 《漕开发新经济园通用厂房管理使用办法》 浦江高科 松江高科 《管理规约》 非居物业的管理规约 非居物业的业主委员会成立条件（或业主共管委员会），仅参考住宅物业的法规，目前政府部门房办审批暂不受理。 目前我公司辖区非居物业（工业园区）的管理规约的制定，严格意义上应该属于临时规约，大多由物业服务企业起草，开发商确认。 临时管理规约的制定，依照《物权法》《物业管理条例》《消防法》《环境保护法》《保安服务管理条例》《住宅室内装修管理办法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规，结合开发商和工业园区、商业园区的特点进行编制。 管理规约规范的内容 因区分所有建筑物（住宅、办公楼、工业园区、商业等）的规模、用途，及业主的身份（个人、企业、事业单位）等不同而有差异。管理规约规范的内容一般包括： （1）物业的使用。 包括规定业主的权利义务、相邻关系、物业的使用原则、物业的装饰装修、物业转让、出租的相关事项、物业的用途、物业的维修养护、设备设施的管理、治安消防管理、环境管理、利用物业共有部分获利的归属、未按规定交付有关费用的责任、业主损害他人合法权益的处理以及业主违反物业使用禁止行为的处理等。 管理规约规范的内容 （2）物业服务企业的权限、规定业主间及与物业服务企业之间矛盾纠纷的调处。业主违反管理规约的约定，物业使用人违反管理规约的，相关业主承担连带责任、物业费调价的机制、程序和确认等。