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浅议房地产价格对国民经济波动影响的主要因素分析 　　[摘 要]房地产作为国民经济的支柱产业，对整个国民经济的发展至关重要。通过对房地产价格影响因素的分析，思考房地产业存在的问题，分析导致这种现象的原因，更重要的是要引起社会各界人士的关注，深刻认识当前我国房地产业的发展在国民经济中的重要地位。房地产价格受各种因素的影响而发生波动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。影响房地产价格的因素分为一般因素，区域因素与个体因素。一般因素通常是宏观因素，包括经济、社会、行政、心理等因素；区域因素包括交通状况、商服繁荣度、城市设施状况、环境因素等；个别因素包括土地的个别因素和建筑物的个别因素，土地的个别因素和容积率、土地使用年限有关，建筑物的个别因素和房屋质量、设计有关。 　　[关键词]产业经济；房地产价格；国民经济波动；存在问题；完善途径 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）42-0232-01 　　一、房地产经济在国民经济中的主要作用 　　随着我国经济体制改革的不断深入，房地产经济得到了迅速的发展.房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，并不是一直平稳发展的，也是有波动的。从长期来看，房地产经济的发展呈现出增长的、向上的趋势。这种长期趋势平滑地向前延伸，而房地产经济的波动则围绕着长期趋势上下起伏。房地产经济波动就是房地产经济总盘围绕其长期发展趋势而上下振荡形成的经济运行状态。房地产业对拉动GDP增长的突出贡献。房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。房地产业对GDP增长的贡献可以用贡献率来表示。计算方法是：贡献率（%）=（某因素贡献量/总贡献量）×100%.利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。 　　二、房地产价格对国民经济影响的主要因素 　　1. 房地产商品有生产周期长、资金规模大 　　房地产业的不动产性、资产属性和资本附加性，使其不会随着使用价值的消耗和消失而完成价值的减少和转移，因此其有很长的使用价值年限，并且投入增加，其价值也会随之增加。这几种特殊属性加强了房地产商品的供求与价格关系表现，甚而会使之发生扭曲，造成明显和剧烈的价格波动。 　　2. 房地产价格的波动和经济面是正相关的关系 　　房地产价格出现上行波动的时候，那意味着经济基本面的态势良好，反之，则表示基本面的状况出现了恶化。房地产价格和经济面之间的关系，也是相互作用的。房地产价格的上行或下行波动不仅仅是对经济基本面好坏状况的一种反映，在一定程度上也会对后者产生影响。如果房地产价格的波动影响了二者之间的平衡关系，那么经济基本面则要作出相应的调整来维系这种均衡，势必也就会使经济状况发生改变。 　　3. 城市化进程成为了房地产业繁荣增长的原动力 　　城市化进程的快速推进和发展，极大程度上推动了房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值在不断的开发和使用中逐渐提升，加之城市积聚效应所带来的房产价值及附加值的不断增加。城市化本身孕含着与之相反的趋势，即在形成积聚的同时也在不断地形成分散。城市化进程存在着边际成本，一旦超大城市的积聚所产生的成本超过其带来的效益，那城市化进城的速度就会逐步降低直至自然停止。以欧洲和新加坡的发展进程为例，城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散，房地产价格也必然发生变化。所以当城市化快速发展或发生停滞时，房地产价格必然发生上行或下行的波动。 　　4. 波动规律与经济周期的变动是一致的 　　当前中国经济周期性表现也不甚明显，因而周期研究极其困难。而我国房地产业正处于成长阶段，房地产业规模不断扩大，暂时无法体现出实际应有的波动状况。但是以我国目前的经济研究方法和房地产指数研究体系来进行论，？排除房地产业规模的影响，经过一段时间的积累并结合实际情况，已经可以证明了中国房地产价格波动与经济周期的相关性。 　　三、 完善我国房地产经济波动实施的有效政策 　　1.价格变化导致的房地产经济波动的调控 　　房地产价格的变化是市场经济下的一个正常现象，国家可以在正确分析、区别对待的前提下，对房地产的价格进行调控，但是这并不意味着可以对房地产价格进行彻底的管制。房地产市场价格在一个正常的范围内变动时，国家不应该对之