房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施.docVIP

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施 [摘 要]随着我国房地产市场的快速发展，在房地产评估业务总量中，其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重。由于评估人员技术水平和执业素质及银行贷款门槛偏低等因素导致银行面临风险。因此分析房地产抵押贷款评估风险产生的原因及防范措施，对降低银行抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款评估业稳定健康有序的发展十分重要。抵押物价值的高低直接影响银行发放贷款额度，因此科学的评估技术和规范的贷款政策构筑房地产抵押贷款风险防范屏障，对有效规避和降低银行风险具有非常重要的作用。 [关键词]房地产抵押；贷款评估；风险；防范措施 一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险及产生原因 1.房地产抵押评估的风险。房地产价格评估行业的健康发展必须紧紧依靠估价人员的经验。导致当前房地产抵押评估存在风险，其中的一个重要原因就是有些业主委托评估师把房地产经营活动的风险转嫁给相关评估机构；第二个原因就是大部分的评估机构为了迅速拓展评估市场，看到就接，但缺乏自我保护意识，风险意识太低。引起广大群众重视的和各媒体及相关专业刊物争先报道的，往往是金融机构怎么做从而降低风险，但忽视了评估行业这一重要中介其自身存在的风险和评估机构对降低金融机构风险。 估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。因此估价机构和估价人员的技术水平直接影响评估价值的高低。房地产抵押人为贷款更多资金，通常以高评估费用或给回扣为条件要求评估机构和评估人员高估抵押房地产价值，有些估价机构和估价人员经不起诱惑，按照房地产抵押人的要求估价抵押房地产价值，过高地评估房地产价值。因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。 2.银行贷款门槛低的政策风险 银行在抵押贷款发放过程中，银行通常会出现不仔细审核抵押人的还款能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估的抵押房地产价值，过高发放贷款比例等现象。这些因素都会引起房地产抵押贷款评估风险，主要风险如下：（1）银行注重抵押物价值保障，忽视抵押人还款能力。 银行在发放贷款时除了要考虑抵押物价值还应审核抵押人的还款能力。由于市场竞争的激烈，银行为了取得客户、拓展市场，把抵押人能否提供抵押物作为是否发放贷款的主要依据，而忽视了抵押人的还款能力。（2）银行不公开选择评估机构，不利于保证抵押房地产价值评估的客观及公正性。银行在发放贷款时一般要选择评估机构对抵押物价值进行评估，原则上银行应选择资质等级最高、信誉最好、经验丰富的估价机构进行评估，以便减少银行发放贷款的风险。但是，目前市场上银行在发放贷款的过程中， 银行往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估，客户并没有太多的选择余地。入围的评估机构通常以给回扣和好处费为条件取得评估业务，这些做法为银行内部工作人员提供了的腐败机会，增加了抵押贷款的风险性。 3.金融风险 房地产市场的发展状况对银行的稳定发展有着重要的影响。银行在发放抵押贷款时，将抵押房地产的价值乘以贷款比例，以此作为贷款额。贷款比例不仅用以确定贷款额度，还用以监测贷款的风险变化。随着贷款的归还，贷款余额的减少，贷款比例随之下降（假定抵押房地产市场价值不变），银行风险降低。但如果抵押房地产市场价值下降，将推动贷款比例上升，银行的风险加大。当抵押房地产的价值低于贷款余额，借款人将放弃还款，银行就会蒙受损失。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安，给银行带来风险。 二、房地产抵押贷款评估风险的具体防范措施 1.建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平。中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断地学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。 2.银行提高风险预警能力。银行应设立风险控制部，聘请一些掌握房地产估价理论知识和技术的工作人员。银行在发放房地产抵押贷款前，风险控制部工作人员应认真审核估价机构给出的估价结果，判断抵押物价值是否是公开市场价值，以便准确确定发放贷款额度。 银行不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值，应按照公正、公开、透明的原则，择优决定。 3.加强对已抵押房地产市场价格变化的监测。及时掌握抵押价值变化情况。银行可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值，以便降低金