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浅析中国房地产市场面临的风险 【摘要】经过多年的市场化发展，中国的房地产市场进入一个新阶段，面临着供需期限错配以及发展空间错配等风险。本文从风险产生的机制、风险传导的路径以及风险可能导致的负面影响等方面进行了较详细的分析。 房地产业总量大、链条长、涉及面广，是拉动经济高增长的重要动力。房地产行业与经济增长、地方财政、融资平台、金融机构、相关行业及至广大消费者利益密切相关。2014年，中国房地产市场出现大幅波动。如何正确看待当前的波动？如何正确认识中国房地产市场所面临的风险？以及如何对中国房地产市场未来的发展设定合理的预期？这些都是亟待厘清的问题。本文尝试从房地产供需期限错配以及房地产发展空间错配等角度分析中国房地产市场面临的风险。以期对我国房地产市场有一个宏观的认识。 一、房地产供给与需求的期限错配 “只要城镇化持续，房地产就有刚需”。看多中国房地产市场者认为城镇化对住宅的需求巨大，中国住宅用地难以满足城镇化的需求，所以房价会一直上涨，中国房地产市场也就不会存在泡沫。 （一）城镇化支撑房地产市场的“逻辑” 关于城镇化支撑房地产市场的逻辑并不复杂。首先，从现有的存量看，过去15年我国年均城镇化率为1.15%，每年约2000万农村居民进城。1998年～2013年，城镇化率从33.6%上升到53.7%，新增大约7000万个城镇家庭。这些家庭或租房或买房，都有居住需求。根据国家统计局公布的房地产竣工面积，1998年～2013年房地产竣工总面积为106亿平方米，扣除约30亿平方为的拆迁面积，城镇地区约新增70多亿平方米的住房，也就是7000多万套住宅，与新增城镇家庭的数目相当，房地产市场供需看起来大致是平衡的。 其次，从潜在增量看，2013年我国的城镇化率为53.7%，与发达国家75%～80%的城镇化率相比还有很大提升空间。以他们为目标进行估算，未来还有2.5亿以上的农村人口将转移到城镇地区。因此，未来房地产市场还有巨大的发展空间。 （二）被高估的需求 中国在实际城镇化率真之外，还有一个更真实的数据――户籍城镇化率。2012年全国按户籍人口计算的城镇化率公35.2%，与实际在城市居住人口相比，拥有城市户籍的人口要少约2.7亿。而在中国各级城市中，除京、沪外其他城市基本都可以通过购买住房实现落户，即获得城市户籍。由此推知，目前在城镇地区生活着约2.7亿农村户籍人口。关于这2.7亿进城农村人口又可以分为两类：一类是主动进城的农村家庭，即我们一般理解的进城农民工家庭。他们在城镇地区没有住房，因此，有刚性的住房需求。另一类农村家庭则是“被进城”，这些农村家庭并没有离开居住地，其农业户籍和社会保障也未发生变化。但由于其居住地的城乡分类发生了改变，由农村变为城镇，在统计意义上他们变成了城镇常住居民，被纳入了城镇地区的统计范围。根据调查统计，常住城镇地区的农村户籍家庭中，57%其户籍所在地与常住地一致，也就是“被进城”。另外43%的常住城镇地区的农村户籍家庭的户籍所在地与常住地不一致，为主动进城。“被进城”家庭与主动进城家庭有很大的差别，其中最重要的差别是“被进城”家庭在常住地的住房拥有率高达90%。 因此，在认识中国的城镇化进程上，忽视“被进城”现象就会严重高估当前城镇地区的住房需求。这种高估恐怕是当前房地产市场过度开发导致供需失衡以致空置率高企的一个重要原因。据电力部门的统计，2013年全国商品住宅中月用电量为0度的数量为6800万套。也就是说，目前的存量住宅中空置的绝对数约为6800万套。 （三）房地产市场供需的期限错配 “被进城”带来的直接后果就是房地产市场供需的期限错配现象：一方面，是短期内亲建的大量商品房空置，房地产市场的过度、过快开发，导致供给远大于真实的住房需求。另一方面，是许多“被进城”家庭的自有住房陈旧，功能缺失、产权不清，意味着长期上对住房有潜在的需求。只是由于现阶段的购买力限制等，而暂时没有短期内的住房城需求。 如果“被进城”高估了短期的住房需求，长期而言我们有可能低估因城镇化带来的潜在需求。“被进城”家庭现在居住的房屋的房龄普遍较长，条件也相应较差。虽然在短期内他们很难有足够的资金和意愿购买商品房，但随着他们家庭收入的提高，其潜在住房需求会释放出来。不过这种潜在住房需求的实现不是现在，也不是最近几年的时间，而是多年以后的未来。因此，必须意识到这种房地产市场供需长，短期错配的巨大风险。即：住房市场在地方政府的短期逐利冲动下，容易出现“房地产市场的非理性繁荣”，而住房市场的泡沫破灭则会损害金融市场，且极有可能造成金融危机，并通过劳动力市场收入的影响，进一步抑制未来的住房需求，对长期的城市化和经济发展造成不利影响。 二、房地产市场发展的空间错配 根据2014年3月颁布的《国家新型城镇化规则（2014～2020年）》，到2020年，