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土地估价风险及防范对策分析 　　【摘要】土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。地价是关系到我国社会主义经济和企业经营的最有影响的因素。土地评估日益参与到社会经济的各个方面，并发挥着重要作用。而评估单位在参与中必须考虑自身的法律责任和各种风险。本文侧重探讨了土地估价中的各种风险，并提出相应对策。 　　【关键词】土地估价；风险；防范 　　1、土地估价中的风险分析 　　土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。 　　1.1 经济形势和政策对土地市场价格的影响 　　经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。 　　土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。 　　1.2 评估技术失误产生的风险 　　评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。 　　（1）评估参数取值不当带来的风险 　　目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。 　　（2）估价方法选取错误带来的风险 　　土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。 　　（3）土地估价报告内容不完善带来的风险 　　土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。 　　（4）欠缺评估基础资料带来的风险 　　土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。 　　1.3 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险 　　国内评估机构内部培训机构落后，一些从业人员很难有机会学习，估价师的整体素质参差不齐，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。 　　1.4 脱钓改制不彻底导致的不正当竞争风险 　　由于估价机构原本隶属国土部门，虽经脱钩改制，但与国土部门有着千丝万缕的联系， 委托方在国土部门办理一些与土地有关的确权、转让、过户、抵押等事宜时，有时只认定原其下属估价所进行价格评估这就损害了这一地区土地评估行业的竞争，甚至造成垄断，从而阻碍整个评估行业的健康发展。 　　1.5 委托方提供虚假材料带来的风险 　　土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。 　　2、土地估价的风险防范及质量控制对策 　　2.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系 　　土地估价是一项技术性相当强的工作 ，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。另外，笔者认为，专家顾问团队在对于一些宏观无法预测的政策变