op16物业是接管入伙控制程序.docVIP

1.0 目的 加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业户入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，更好地服务业户、方便业户。 2.0 范围 　　 适用于管理项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。 3.0 职责 3.1 公司领导负责组建新服务中心，确定经理、经理助理人选。 3.2 工程管理部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附属工程等方面的综合验收。 3.3 物业管理部负责项目绿化的接管验收工作。 3.4 服务中心负责配合工程管理部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。 3.5 各部门配合服务中心做好入伙工作。 4.0 程序 4.1 接管验收条件 4.1.1 物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格的基础上，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业户以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 4.2 接管验收程序 4.2.1 工程管理部组织相关部门分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，三方各执一份。 4.2.2 工程管理部向发展商索要以下资料： 4.2.2.1 产权及技术资料； 4.2.2.2 政府竣工验收合格资料； 4.2.2.3 水、电、气供应合同； 具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。 4.2.3 验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。 4.2.4 对新接楼宇，工程管理部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收。 4.2.5 对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。 4.2.6 对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。 4.2.7 绿化方面的验收，由清洁绿化部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。 4.3 验收中发现问题的处理 4.3.1 接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。 4.3.2 对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。 4.3.3 对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再验收。并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。 4.3.4 对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程管理部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。 4.4 业户的验收 4.4.1 业户在装修前应对房间进行验收，对业户提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商，由承建商负责整改，验收记录服务中心应留底，且业户的接管验收记录中所有的问题均应有处理结果的记录。 4.4.2 对已入伙楼宇的验收，应成立物业发展商（业主委员会）、原物业公司、我司联合验收小组，除已入住房间无须验收，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。 4.4.3 设备设施未验收期间或入伙保修一年期间，服务中心如发现设备设施有任何不妥之处，应及时填写《工程质量问题处理单》和《设备故障转呈单》并转交给发展商和相关单位。如需发函给发展商或有关单位，服务中心应使用公司统一信纸，并将发函相关信息登记在《转交发展商函件清单》中。 4.4.4 服务中心应对相关整改情况进行跟踪处理，直到解决为止。 4.5 物业入伙 4.5.1 组建新服务中心 新服务中心应于确定入伙前三个月成立，行政人事部按定编人数配齐服务中心各类人员。 4.5.1.1 相关服务中心负责健全规章制度，由该项目负责人编写《入伙方案》，经审批后执行。 4.5.1.2 服务中心要加强员工应知应会的培训。 4.5.1.3 服务中心要做好日常管理运作的物料（工具、消耗品、备用件、办公用品等）准备。 4.5.1.4 开展入伙前动员工作。 4.5.2 物业的清洁“开荒”：物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。 4.5.2.1 物业内外建筑垃圾的清运。 4.5.2.2 对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。 4.5.2.3 对公用部位（楼梯、电梯、厕所、荼水间等）、办公房以及设施的清扫。 4.5.2.4 各种指示牌的清洁， 大理石的清洗、打蜡