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美国房产泡沫破裂的时候 美国炒房族下场凄惨 　　房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼！美国伊利诺伊州的汤姆·利昂是位退休商人，他在迈阿密买了两栋公寓，每栋公寓的价格是50万美元。他从来没有打算在迈阿密定居，投资地产获利可能是他当初的打算。而如今他不得不面临两个选择：放弃他的20万美元订金，并且偿付在地产泡沫时所置产业的贷款利息；或者按照合同买下房子，然后看着房子迅速地贬值。 明智的汤姆·利昂选择了前者，这次“炒房”给他带来了20万美元的损失。 （个人观点：美国在上世纪90年代末和2001年经历了互联网经济泡沫的破灭和911恐怖袭击，经济出现衰退。2001年底布什政府开始执行经济刺激计划，美元开始贬值，美国股市和房地产价格开始快速上涨。从2001年到2006年美国房地产价格年平均增幅达到15%，也就是说2001年买的一套30万美元的公寓，两年后通过银行抵押贷款就可以有盈利，四年后就可以净赚10多万美元，这太疯狂了，简直就是提款机了！在这种背景下当时有大批美国人开始投资房地产，形成美国特色的炒房族。2005年美国储蓄率是负0.7。零储蓄也是美国一大特色。炒房族买房子并不是居住，而是等升值后变现套利。也正是次贷业务和炒房族制造了美国房地产市场的泡沫） 美国的公寓： 未售房创15年纪录 　　“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”一位已经退出市场的美国“炒房族”如是说。 　　现在，似乎已经到了最晚来的人付出代价的时候了。随着美联储在一年半的时间内17次加息，美国房地产市场逐步降温，现在部分地区房地产泡沫开始破裂。美国全国房地产商协会5月25日公布的数据显示，今年4月美国现房销售降低到2003年以来最低点，市场上没有卖出的现房达到420万栋，创下了15年来的最高值。 （个人观点：2001年开始的美元大贬值虽然繁荣了股市和房地产市场，但也推高了农产品和石油的价格，商品价格的飞涨自然就会导致通货膨胀。为了应对通货膨胀美联储在2004年6月28日第一次加息，但之后美元并没有出现升值的迹象，这是因为当时欧洲央行为了应对通胀也在加息，2004年和2005年欧元汇率还是高于美元，美联储的加息并没有改变欧强美弱的格局，所以出现了加息后美元继续贬值的现象。2006年开始美联储开始连续加息，17次加息后美元汇率超过了欧元，投机资金开始做多美元，2007年开始美元开始强势大反转。） 220万人将无力还贷 　　汤姆·利昂还算幸运，因为合理计算了自己的支付能力而没有破产之忧。但很多中低收入“炒房者”就没那么幸运了，房地产泡沫破裂不仅使他们损失金钱，还因此破产而失去了他们的居所。 　　由于贷款机构在地产热潮中放低贷款门槛，很多不符合贷款条件的人也加入了购房的大军。在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过卖房偿还贷款，但是当房价不断下跌，利息增高的时候，越来越多的抵押贷款者不堪重负。莱曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，美国全国有大约220万人将因为无力还贷失去住房。这220万炒房大军的下场将是血本无归，其中部分人会背上一身债务露宿街头。 （个人观点：美联储的连续加息是房地产泡沫破裂的导火索。美国90%以上的购房者是贷款买房的，每个月需要支付银行按揭，大幅度加息后使得按揭成本成倍增加，这一方面抑制了消费者购房的愿望，另一方面增加了已购房者的经济负担。2007年美国银行按揭超过了一些中低收入家庭的全部月收入，在无力还债的情况下这些人只能变卖自己的房产去抵债，变卖房产的现象进一步增加了银行的坏账和不良资产。2008年初由于对美国银行业和房地产行业的担忧，投机资金开始大规模撤离美国股市和房地产市场，于是美国股市出现暴跌，房产价格暴跌，房地产泡沫彻底破裂！2008年那一年美国有40多家商业银行破产，最著名的就是美林银行。炒房族也是大输家，很多人在那一年输的血本无归） 想方设法自救 　　在佛罗里达州，房地产泡沫的滞后效应还在继续显现。一面是房地产价格不断下滑，另一面是新的房产不断竣工。在迈阿密的一个县，今年竣工的公寓房数量达到8000户，而明年的数字将会增加到1.2万户。但是市场需求却呈明显下降趋势，对于曾经通过炒“楼花（房屋购买权）”赚钱的炒房族来讲，现在在佛罗里达赚钱的想法如同白日做梦一样。 　　以西棕榈海滩一带的房产为例，在2005年3月到2006年3月间，房价上涨了25％，而到了2007年3月，房价在一年间下跌了3％～5％。房价下跌使投资纷纷使出各种招数，试图解除自己在当地购买期房的合同，他们现在唯一想的就是如何减少损失。 　　在佛罗里达州工作的律师詹姆士·赖恩以前的工作主要是帮助客户签订合同，现在他每天都要接两三个客户的电话，帮他们想办法解除购房合同。“由于市场价格下滑，投资者宁可放弃34万美元的保