楼市调控新思维.docVIP

楼市调控新思维 　　当下也许是楼市调控最艰难的时刻之一。 　　北京等一线城市房价不断冲高、地王频出，而在鄂尔多斯、营口等众多城市的新城区里大批新建住宅滞销、几成鬼城。过去实施多年的“一刀切”调控政策，以限购和限贷为核心的行政式的管理手段，在应对全国房地产市场冷热不均的新形势，已难堪维稳重任。 　　作为中国事实上的支柱产业之一，楼市能否健康发展，也关乎经济全局。与三线城市房价的急起急落相比，一线城市房地产稳定上涨，几乎成为了投资的避风港。 行政干预做减法 　　行政式干预是过去中国楼市调控的一大特色。 　　从房地产融资、开发、销售，房地产行业涉及的几乎每一个环节，都有行政这只手在背后“调控”，其干预的方式也可谓五花八门：陕西省住建厅和物价局在2012年10月联合发文，要求开发商测算成本，把利润率控制在10%以内；在房价连破纪录的北京，从今年5月开始，项目预售证，需由分管副市长审批划钩后，建委才能最终确定能否给批。 　　银河证券首席经济学家潘向东对《中国新闻周刊》记者表示，一直以来，决策当局对房地产的调控更多地集中于房价的本身，依赖金融工具和行政手段去抑制需求和变相控制供给，而不是从根本上去理顺房地产市场的发展，其结果就是房地产市场的发展越来越畸形。 　　一系列的行政调控，不仅没有让房价实现“合理回归”，反而造成一些一二线城市市场供应短缺，房价上涨预期强烈。 　　中原地产对历次楼市调控后市场成交量的监测显示，“新国五条”对市场的影响最不明显。2010年5月及2011年2月，新房市场成交量均在政策出台后出现了35%以上的明显下跌；而本轮“新国五条”出台后，新建住宅成交量环比仅下滑18%。 　　市场的普遍预期是，一二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，三四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现全国性房价上涨的可能。事实上的情况是，虽然国家统计局监测的70个大中城市房价已经连续十多个月上涨，但并未招致调控加码。 　　新一届政府履新以来，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施依赖的信号不时显现。 　　在最近几年的国务院常务会议上，房地产调控成为热门词汇，出现频率较高。但是这一惯例，近期却被打破。据不完全统计，从3月18日至今共召开了19次国务院常务会议中，3月27日和6月26日的会议中，提到了“房地产调控”的字眼，其余与房地产有关的表态甚少，且多涉及保障房或棚户区改造，较少提及商品房市场。 　　7月30日，中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作时，曾经提到“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合 理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。 　　这里面，只提“促进房地产市场平稳健康发展”，而不谈房地产调控。就在2012年底的政治局会议上，对房地产的提法为“要加强房地产市场调控和住房保障工作”。半年间，政策口径已有很大不同，背后的涵义耐人寻味。当日沪深两地地产股大涨，显示出市场对这一表态的正面解读。 　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌对《中国新闻周刊》记者表示，由于不同城市的市场供需形势有所不同，并非所有城市都会调整限购等行政性调控手段，但去行政化应该是楼市调控政策的大方向。 博弈长效机制 　　一种长效机制有望取代行政调控。 　　国务院总理李克强在3月27日在国务院常务会议上表示，要加快建立房地产稳定健康发展的长效机制。住建部相关人士向《中国新闻周刊》记者透露，这一长效机制包括了土地、金融、税收等多方面内容，与此前的调控措施相比，更具有改革色彩。 　　今年“两会”之后，中央政府已在酝酿房地产调控的长效机制，具体由发改委牵头，住建部、国土部等相关部委参与制定，目前，在房产税试点、保障房建设、公积金贷款等多个议题上在完成草稿起草后，已经进入征求意见阶段。 4 月21 日，南京的一场房展会上，开发商将户型图绘制在模特背上以吸引参观者的目光。 　　在方案制定过程中，围绕房产税试点的争议最为激烈。据悉，今年4月，杭州版房产税方案已经成型，主要参考上海模式，存量免征、家庭第二套起征，当时预计在5月颁布实施，但此后并无下文。由于中央早在2012年初即确定扩大房产税试点范围，相关方案早已经制订，只待择机推出。因此，此番杭州试点难产，亦被解读为中央相关政策已经调整。 　　在全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿看来，房产税问题矛盾交织、利益博弈，重庆和上海的试点也不成功，并没有见到效果。他认为，首先要有顶层设计，把基本的思想统一，然后再去实验，做得不好就修改，最终达到全面实施。 　　土地改革则更为棘手，触及的利益方更多。 　　目前，现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清。过去的房地产调控重点多在房价。因此，一些地方政