房屋仲介业佣金差别订价之分析.doc

房屋仲介業佣金的差別定價 姜堯民* 政治大學財務管理系副教授 TEL:(02ext. 81140 FAX:(02EMAIL:ymchiang@.tw 摘要 一般房屋仲介的佣金制度有剩餘價值法，固定比率佣金法，及固定佣金制。市場上大多採用固定比率佣金制，但我們發現此法並不在高價位房屋的委託中有效分配風險分擔於賣屋者及仲介商之間，又不能在低價位的房屋委託中提供足夠的誘因給仲介商去努力賣房子。因而嚐試用代理模式來對高中低價位房屋仲介做差別定價。用實際數字，我們合理估計出一組定價參數。定價策略的選擇，會受到仲介商風險規避水準及努力成本所影響。我們發現光用價格來當審視工具，並不能有效區隔高中低房屋來用不同的佣金制度，應考慮加入新的審視工具，如委託天數。 一、前言 文獻上探討房屋仲介佣金制度有從代理問題及從搜尋模式來著手 (Anglin and Arnott, 1991; 李春長及張金鶚, 1996)。房屋仲介會產生代理問題，尤其是道德危險問題，主要是因為售屋者無法直接觀察仲介商的行為。 當主理人與代理人之間存在有資訊不對稱時，最佳的契約形式是提供給代理人的薪酬必須是產出結果的函數。固定百分比佣金制便符合這樣的條件，因而一向被視為房屋仲介的最佳契約形式。這樣的制度被視為能有效分配主理人與代理人之間的風險承擔，及提供足夠的誘因給代理人去做最大的努力。而如何在分險承擔及誘因提供上做權衡，則需視主理人與代理人個別的風險規避程度而定。 但Anglin and Arnott (1991)表示固定百分比佣金制並無法有效分配風險及提供足夠的誘因給代理人。所謂不能有效分配風險，主要是指在高價的房子上，代理人的風險歸避程度減小，甚至趨於中立，願意承擔較多的風險，而固定百分比佣金制並不能掌握此項要點。而所謂不能提供足夠的誘因，是指在面對低價的房子時，用固定百分比佣金制並無法提供足夠的誘因給代理人來努力賣房子。 我們提出實證結果來觀察，目前國內所採用的固定百分比佣金制是否能提供足夠的誘因及有效分配風險的承擔。我們先以一估價模式，估計出房屋的合理價格作為售屋時的底價，再以實際售價減去合理價格的差額與實際銷售天數做迴歸。我們發現，在全體樣本中，(screen device)，如委託期間，來幫助對不同價位的房屋做差別定價。 本文結構如下：下一節將對目前固定百分比佣金制的績效做一探討，看這一個通用的制度是否真能有效分配風險及提供足夠的誘因。第三節將針對不同的價位房屋，提出不同的佣金定價方式，看均衡時，差別定價是否可能。第四節提出結論與建議。 二、固定百分比佣金制績效探討 合理價格估計 由於售屋者心中真實的底價往往不能得知，到底售價與底價之間的差距是多少，也難真能反映仲介商努力的水準。如果市場上有一合理的估價模式，而售屋者及仲介商皆能相信這個估價模式，則此模式所預測的價格，即可合理的被售屋者及仲介商視為賣屋的底價。實際售價與合理估價的差距便能有效地反映出仲介商努力的水準。 表一顯示房價估計的模式估計結果。樣本是從21世紀仲介公司網頁中取得，這些資料主要是由各仲介商所提供。有效樣本共有2687筆，分散於民國85年至87年。模式估計的自變數包括三大部分，一是總體環境變數，二是地理環境變數，及三是房屋特性變數。表一顯示，全體樣本的模式估計，R2 高達89.38%。 一般認為高價位房屋有較大的議價空間，而低價位的房子議價空間則較小。關於議價空間大小這一點，也可以由估價模式中得到驗證。將樣本依價格區分為高中低三種價位來分別估計房價模式。從表一中，我們發現高價的樣本估價模式的解釋能力最差，而低價本的模式解釋能力最好。可見，低價位的房子其價值主要是單純地受房子的特性所影響，而高價位的房子議價空間顯然要大的多。 固定比率佣金的缺點 我們接下來以實際售價與合理價格的差額對銷售天處做迴歸，也以實際售價除以合理定價之商對銷售天數做迴歸。如視銷售天數愈短為仲介商愈努力促成交易完成，則上述兩條迴歸式的係數估計應是負數。表二及三顯示對全體樣本及對高中低價三樣本的迴歸估計。從表中，我們可明顯地看出全體樣本中，迴歸式中的係數並不具有顯著性的負向。也就是說，對全體樣本而言，現行的固定百分比佣金制並不能提供充分的誘因給仲介商去做做大的努力。仔細觀察分隔後的樣本迴歸估計，我們發現中價位樣本的係數是呈現顯著性的負向關係，而高價位，及低價位樣本的係數並不具顯著性的負向，甚至在實際售價減合理定價之差對銷售天數的迴歸式中，高價樣本的係數還呈現正向。可見，現行的固定百分比佣金制，適合中價位房屋的仲介買賣，但對高價位及低價位的房屋則不適合。 從以上分析中，我們可了解固定百分比