投资决策策划案例分析.ppt

* 投资决策:案例分析 设某房地产开发企业现有一开发项目，建筑面积4万m2，建设期3年，土地价款一次投入,建设成本投资进度为4：3：3，每年均衡投入。 方案A：建设住宅，地价为100元/m2（建筑面积，下同），建设成本为900元/m2，第2年预售20%，售价1600元/m2，第3年预售剩余部份，售价1700元/m2，销售收入均衡实现。 方案B：建设商业楼，地价为150元/m2，建设成本1650元/m2，第2年预售20%，售价2600元/m2，第3年预售剩余物业，售价2800元/m2，销售收入均衡实现。目前营业税金及附加5.7%，资金成本15%（年）。根据上述设定条件，可得出下列财务现金流量表。（表1。为便于分析，没有设定土地增值税及所得税） FNPV FNPVR 累计财务净现值 (六) 财务净现值 (五) 现值系数 ?I=15% (四) 净现值流量 (三) 小计 税金及附加 3． 建设成本 2． 地价 1． 现金流出 (二) 现金流入 (一) 合计 3 2 1 0 合计 3 2 1 0 B A 方案 年 份 项 目 序 号 +1484.65 24.49% +1215.82 35.97% FNPV FNPVR 1484.65 -3076.85 -3061.80 -600 1215.82 -1639.78 -1742.80 -400 累计财务净现值 (六) 1484.65 4561.50 -15.05 -2461.80 -600 2855.60 103.02 -1342.80 -400 财务净现值 (五) 0.7051 0.8109 0.9325 1 0.7051 0.8109 0.9325 1 现值系数 ?I=15% (四) 3210.72 6469.28 -18.56 -2640 -600 2336.96 4049.92 127.04 -1440 -400 净现金流量 (三) 7829.28 2490.72 2498.56 2640 600 4383.04 1390.08 1152.96 1440 400 小计 629.28 510.72 510.72 383.04 310.08 72.96 税金及附加 3． 6600 1980 1980 2640 3600 1080 1080 1440 建设成本 2． 600 600 400 400 地价 1． 现金流出 (二) 11040 8960 2080 6720 5440 1280 现金流入 (一) 合计 3 2 1 0 合计 3 2 1 0 B A 方案 年 份 项 目 序 号 1215.82 说明； 1、该财务现金流量表中，由于建设成本投资及销售收入于年度内均衡实现，故现值系数近似取（1+i）-[(n-1)+n]÷2。Ip为投资现值。 2、项目投资决策中，财务净值表明项目超过基准收益率的绝对额。多方案比较中财务净现值越大，说明方案投资效益越好。无疑，财务净现值是项目静态评价和选择的重要指标。但是，在对不同投资额的方案进行比较时，必须进行资金利用率分析，在资金短缺的情况下尤需如此。 根据财务现金流量表，从财务净现值分析，应选择方案Ｂ，但从财务净现值率分析，应选择方案A。并且方案A只需筹集资金1840万元，并且第二年通过预售收入加以解决，而方案B须筹资3140万元，并且第二年销售收入尚不足以充抵现金流出，所以当资金市场难以取得充足的资金支持时，房地产企业应慎重的选择方案A。 结论； l?房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 融资研究:案例分析 某房地产开发企业有一住宅开发项目，建设期3年，占地面积为10,000m2，容积率4，土地价款400元/m2（占地面积），建设成本900元/m2（建筑面积），土地价款一次投入，建设成本三年内均衡投入，开发产品于第三年内完全预售，收入均衡实现。企业自有资金2,500万，借入资金1500万，借入资金成本为年息12%，每年年末计息。行业基准收益率15%（年），土地增值税按增值额实行超率累进，按《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》执行，营业税金及附加为5.7%，所得税33%。 根据上述条件，可得出下列开发项目筹资无差别点计算表。 9 筹资无差别点自有 资金经营收益(现值) 筹资无差别点 经营收益（现值） 负债融资成本率 负债利息现值 负债利息（年） 筹资规模 备注（计算说明） 金额 项目 表1 开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元 表1 开发项目筹资无差别点计算分析表 单位：万元 1096-41