房建工程造价的控制与管理.docVIP

房建工程造价的控制与管理 　　摘 要 房建项目其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。 　　关键词 房建工程 造价管理 　　建筑市场日益发展，对于房建工程来说，造价管理以及工程管理是保证实现经济效益的关键，现就房建项目开发成本的控制与管理谈一些看法。就房建项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。笔者认为，房建项目工程造价控制与管理工作，重点主要应放在如下3个阶段： 　　一、设计阶段工程造价控制 　　1.通过招投标确定并优化设计方案。（1）引入竞争机制，通过公开招投标的形式，优选确定的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，而且能避免因设计质量问题出现工程洽商。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。（2）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定。要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。 　　2.运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深基础增加地下室。地下储藏室可以停放车辆和储存杂物；小区可以不必建地上停车场，这样既节约了用地，也美化了环境，虽然价值工程中的成本略有上升，却能带来功能的大幅提高。 　　3.加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。 　　二、施工阶段工程造价控制 　　该阶段是工程造价形成的主要阶段，它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。 　　1.把好投标人资格预审关。（1）应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。（2）根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。（3）确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率。在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同。注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。 　　2.加强工程施工事中控制。严格控制施工中设计变更，经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制订设计变更的程序加以规范设计变更行为。加强现场签证工作，施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价，严格按照合同进行工程款支付。 　　三、决算阶段对工程造价的控制 　　竣