营销策划-住宅大盘-伟业顾问-2010永定河孔雀城五期2010年营销策划报告.pptVIP

* 推盘策略——提前积累、顺势推盘 “十一”后项目推广启动，进行客户积累 12月中旬，借势四盘同开，主力产品集中释放 采用提前释放项目信息（于2009年12月上市），提前结束销售任务（于2010年10月份完成任务）的方式确保完成全年度任务，具体推盘策略如下： 大堡产品集中去化 叠拼产品持续去化 联排产品重点去化 销售策略 * 销售策略 价格策略——平开入市，总价平稳 预计大堡产品以6800元/㎡价格入市，实现全盘均价7000元/㎡； 预计联排产品以5800元/㎡价格入市，实现全盘均价6000元/㎡； 预计叠拼产品以4200元/㎡价格入市，实现全盘均价4500元/㎡； 五期全盘实现均价为5908元/㎡。 大堡 联排 叠拼 7000元/㎡ 6000元/㎡ 4500元/㎡ * 亲人/朋友/同事，一起孔雀城！ 针对目标客户进行精准投放，充分挖掘老客户的优势（孔雀城品牌3000组成交客户平均每3组客户成功推荐1组成交便能轻易完成1000套左右的销售任务），以“一起孔雀城！”为主题将原来的促销活动上升到推广活动的层面，开展多诉求的老带新活动，同时增加奖励的力度。 一起孔雀城！ 养老/度假/投资，一起孔雀城！ 分享/收获/幸福，一起孔雀城！ ……………… 销售策略 蓄客策略——目标精准、新老双赢 * 推广策略 品牌策略——借势品牌、提前造势 2010年永定河孔雀城推广活动排期 湖景别墅、第一居所 创意水乡、蓝色水街 国际公民、五星配套 生态涵养、葡萄湖岸 12月19日，借势“做看潮起”四盘同开，主力产品集中释放 “一个叫座，三个吆喝；一个吆喝，三个叫座” 品牌联动 暖场活动 节点活动 * 推广策略 媒体策略——精化渠道、长短相间 网络——甄选有效网络媒体资源，保证网络推广重点持续投放； 报广——集中有效纸媒，阶段性重点出击； 短信——延续短信投放频次，增强短信投放有效性，保证客户积累基数； 直效——借用轿厢、DM直投等直销渠道扩大客户基数。 网络一直有/报广节点有/短信经常有/直效偶尔有 * 从30米路—幼儿园—运动公园—环湖路—样板组团—样板间，建立完善的一线多点营销展示系统，进行情景深化，增加五期竞争力，给予客户别有洞天之感。 推广策略 活动与包装策略——亲情为魂，体验情境 * 宏观市场认知 区域发展机会 孔雀城项目解读 营销目标与策略制定 项目分析解读 策略制定 营销执行 背景研究 解析定位 项目价值梳理 五、六期关系解读 市场竞争认识 项目市场定位 报告架构 推盘执行 包装与客户 销售管理和保障 推广执行 连市计划 * 推盘执行 平稳入市、顺势推售 1、集约开发，运用有序性原则 考虑项目五期地块整体拿地，统一开发，建议采用组团式开发模式，保证施工、销售、入驻有序搭配，销售可控性强，保证节奏，便于推盘。 2、考虑市场接受程度，产品合理搭配原则 推盘策略制定过程中考虑目标客户群体承受程度，考虑房源价值互补，不同类产品与同类产品不同户型合理搭配，并利用相对低总价产品前期市场试水，并通过市场反馈情况适时推出客户认可及易销售产品。 3、以中拉高，承上启下，快速去化原则 在推售中考虑承接前期销售产品，同时为后期销售建立销售发力条件，以中高价值产品先行入市，并搭配低价值产品，适时释放高价值产品拉高形象，保障优势产品价值最大化，劣势产品平稳去化，建立市场认可度，推动项目销售，最大限度消化低价值房源，逐步为拉高价格伏笔。 * 2010年3月 起势 热势 强势 顺势 成势 以中端联排 产品为核心 大堡亮相 集中入市 大堡+联排 推动市场热销 优势大堡 联排借势发力 优势联排 市场巩固 2010年5月 2010年6月 2010年8月 2010年9月 3月 5月 6月 8月 9月 推盘执行 主要营销节点 * 11、2010年10月推出I2区60套联排产品，共计1.64万平米。 11 推盘执行 通过对于各个地块价值权重及产品、体量计算的综合评估，现已确定项目地块价值排序依次为： J、 G、F、E、 D、 I、H、C、A、B，其中J为大堡产品分布区域，A\B为叠拼产品分布区域。 推盘计划 4 4、2010年03月推出C2区、D2区108套联排产品，J1区56套大堡产品，共计4.28万平米； 1、2009年12月推出D1区62套联排产品，C1区54套联排产品，共计3.07万平米。 1 3、2010年02月推出H1区54套联排产品，共计1.43万平米。 3 2、2010年01月推出A区西侧120套叠拼产品，共计2。03万平米。 2 1 4 6 5 5、2010年04月推出E区62套联排产品，共计1.64万平米； 6、2010年05月推出，H2区66套联排产品，B区63套叠拼产品，共计4.38万平米。 6 7 7、2010年6月推出F1区、G1区76套联排产品，J2