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房地产开发与经营牛天勇niuty@163.com1座机电话号码68经济管理学院 本章学习引导 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产开发项目市场调查概述 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查方法 房地产市场调查程序 房地产市场调查程序 房地产市场调查程序 房地产市场调查程序 房地产市场调查程序 房地产市场调查程序 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的主要内容 房地产市场需求调查 消费者调查 1. 消费者个人特征，年龄、文化程度、家庭结构、职业等 2. 消费者购买动机，自用、改善、投资等 3. 消费者购买力水平，主要衡量指标是家庭年收入 一般情况下，在未确定目标客户群之前，可通过收集二手资料对房地产市场的消费群进行粗略的了解；在确定了目标客户群之后，要通过具体的调查方法，针对目标客户群进行有针对性的市场调查。 房地产市场供给调查 房地产市场供给总体调查 包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外埠房地产企业的生产与经营等方面的调查等。 价格调研是重要内容之一。包括：房地产市场整体价格水平和变化趋势、影响房地产价格变化的因素，价格变化引起的社会反映、有无新的房地产价格政策，市场上采用的主导价格策略和定价方法、竞争项目的价格制定等方面。 NCUT 北方工业大学经济管理学院 College of Economics and Business Administration 第三章 房地产项目市场调查与策划 主要内容 房地产市场调查的方法、程序和主要内容 房地产开发项目策划的特性、作用、流程和主要内容 基本要求 了解房地产市场调查和项目策划的基本概念 掌握房地产市场调查和项目策划的方法及内容 内涵 广义： 为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。 狭义： 开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动 理解 实现房地产项目特定的经营目标； 科学的理论及现代化的调查技术方法和手段； 以客观的态度，有目的、有计划、系统地进行； 通过各种途径收集有关房地产市场的现状和发展趋势； 预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据； 是项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。 必要性 1、规避市场风险的需要 作为资金密集型项目，房地产开发过程蕴含很大的风险 决策失误造成损失巨大，甚至是不可挽回的损失 调查可以充分了解市场，准确把握定位和经营策略 2、满足消费需求的变化 消费者的需求是不断变化的 通过及时有效的市场调查可以掌握消费意向及消费动态 寻求项目最佳市场切入点，不断开拓市场，提高占有率 房地产市场调查的原则 1、客观性原则 市场调查人员的技术水平 市场调查人员的敬业态度 被调查者的合作态度 2、全面性原则 系统的调查，包括宏观政治经济社会环境、区域房地产市场环境以及项目用地现状、周边配套、竞争楼盘等 此原则中不要忽略市场调查的针对性 房地产市场调查的原则 3、经济性原则 估算调查工作带来的效益 测算市场调查的成本 明确有效的调查方法 4、学习性原则 市场是动态发展变化的 要善于发现新问题、研究新问题、解决新问题 房地产市场调查的特点 1、调查内容的广泛性 调查对象的收入水平、消费偏好、市场价格水平、竞争楼盘等多方面内容 2、调查内容的针对性 不同阶段的侧重点是不同的（例：项目定位、市场推广） 3、调查内容的时效性 很多信息是随着时间变化而变化的，如需求特征、销售价格等，用就信息来做策划，结果是很难精确的 调查资料 二手资料？ 成本低、可立即使用 信息不够准确、不完整、可能失效或存在错误 公开的信息：政府的法律法规文件、政府规划、书籍、报纸、期刊、统计年鉴、其他市场调查报告等。 一手资料？ 合适的调查方法 访问法、观察法、定性研究法和实验法等 为了其他目的或其他项目已经收集到的资料 为了当前项目或特定目的而收集的原始信息 访问法 人员访问 入户面谈（较难） 拦截式面谈调查（简短、常用