营销总结-别墅区-中原-2014年湖南青竹湖太阳山别墅区项目思路沟通.pptVIP

湾田 万业巴厘岛 金隅阳光 绿地海外滩 恩瑞 区域内在售及潜在的项目；别墅项目集中在太阳山沿线（金隅阳光、太阳星城），高层项目集中在江边（绿地、雅居乐、江湾）；南北分布着个别商业、产业园项目（湾田、佳海、卓尔、中南纸业）； 江湾浅山清琴项目 雅居乐 橘郡·本案 青竹湖中心片控规 本案 单位房 水印加州 太阳星城 商业酒店 霞凝小区 太阳山小区 公安局 行政办公 青竹湖中心片：青竹湖路与太阳山路交汇处为政府规划的商业十字路口，区域内有和一酒店；东南角金隅阳光规划有4星级酒店；项目西边有健身用地，南面有教育和医疗配套；片区西北部有集中式商业规划，据传茂华、江湾在绿地雅居乐地块南有项目； 湾田国际 万业巴厘岛 汤家湖路 金隅阳光 本案 湘一 霞凝中学 霞凝小学 霞凝二小 健身场 太阳山医院 项目有青竹湖畔、太阳山和霞凝小区三大入住率较高的小区，周边的教育配套比较齐全，基本能满足日常生活需要；项目在区域内属于人气最旺的十字入口，交通要道；项目属于中心片素质最好的地块； 青竹湖东片控规 本案 中青路 蔡家坝立交 太阳山路 青竹湖路 青竹湖东片：在区政府控规中，沿太阳山路将区域分为中心片和东片；东片北部为绿城、星城和金隅项目，南面为学校、医院和安置区等；最南面规划有佳海工业园；整体较杂乱； 太阳星城 金隅阳光 太阳山二期 青竹湖体育中心 板塘小区 佳海工业园 大明工业区 捞刀河镇敬老院 本案 金隅阳光对面即湘一旁边会设置110kv变电站，调压站、加气站、移动基站等，整个地块干扰性元素较多，青竹湖路向东规划有市第二驾考中心及莫家坝、金霞公交站等，生活便利，但是整体片区居住性较差，素质较低； 本案 周边安置区较多，生活配套设施及学校零星分布，档次较低； 市场情况 整体别墅市场成交量较低，市场存量巨大。 目前市场存货量达90.51万㎡，后续市场供应量约为94万㎡ 长沙别墅市场未来供应情况 潜在项目名称 所属区域 占地面积 建筑面积（平米） 预计别墅面积（万平米） 太阳山项目 开福区 261533.4 —— 18 中信新城 雨花区 370000 约120000　 12 影视会展项目 开福区 　—— 　—— 5 振业城 岳麓区 474000 870000 14 白鹤天池 麓南 ——　 420000 7 万业巴厘岛 望城县 588918 300000 28 金隅阳光项目 开福区 280000 280000 10 合计 　—— 　—— ——　 94 竞品项目名称 物业类型 2013年 推量 北纬28° 独栋 12000㎡ 联排 30500㎡ 金地三千府 联排 28000㎡ 合院 7700㎡ 独栋 7200㎡ 堤亚纳湾 联排 130套 双拼 70套 东方大院 联排 5期联排58套 叠加 余货 水映加州 独栋 9010㎡ 联排 24000㎡ 双拼 20000㎡ 郡源美村 联排 12800㎡ 独栋 3150㎡ 天麓 一期双拼 一期余货 一期联排 10924㎡ 一期洋房 15738㎡ —— 三期内独栋18577㎡ 盈峰翠邸 三期独栋 50000㎡ 2014年长沙别墅市场重点项目推量 2014年长沙别墅市场新增货量 未来推售：统计得出，竞争对手明年推货量主要集中在明年5、6月，共推货约470套，产品以联排为主。（若三季度行情出现好转，传统旺季9、10月可能出现集中放量。） 12年1月 3月 4月 5月 6月 金科东方大院 别墅产品核心竞争对比 明年暂无集中推售计划，散卖走货，货量联排52套，预计在6月份推出二期联排别墅； 深业堤亚纳湾 万业巴厘岛 湘江一号 散卖罗曼法式小独栋，约36套；以及南区独栋别墅约20套左右； 绿城青竹园 中粮北纬28度 龙湾国际社区 金地三千府 项目进入高层销售期，两栋大平层，别墅散售，其中联排36套，双拼24套； 1-6月消化二期余货16套独栋 1-6月消化6期洋房余货16套 散卖消化余货90套，联排产品为主 2月 7月 9月 10月 11月 12月 8月 高层在售，联排和双拼提价9000至10000元/㎡，联排及双拼散售； 预计6月推出40套独栋 6月以后推出5期联排产品141套 预计6月后推联排、大平层，具体情况未确定。 1-6月消化余货，货值约一亿（联排14套，双拼8套，独栋5套 项目优劣势对比：产品在打造中必须强调创新和性价比，同时必须控面积控总价，降低购买门槛；此外，项目所具备的区域中心及繁华配套和景观资源的聚合价值优势明显； 别墅产品核心竞争对比 项目 开发商品牌 交通 区位 户型 环境 配套 花园赠送 室内赠送 性价比 本 案 ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ —— ☆☆☆☆☆ ☆☆☆