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房地产开发问题现状及建议 近年来来，随着房地产开发的持续升升温，带动了小城镇房地产开开发的蓬勃发展，小城镇房地地产开发形式多种多样，其具具体表现形态为：一是自主开开发。由开发商自行完成从土土地使用权的取得到房屋施工工建设、销售的全过程。二是是委托开发。由相关单位或组组织划拔土地委托开发商进行行开发，建成后交付委托单位位，开发商按约定收取开发佣佣金。三是联合开发。由一方方出土地，另一方出资金，双双方或多方联合完成开发并按按合同约定分配收益。四是合合伙自建。由个人以自然人的的身份合伙自建，按协议进行行房屋分配。在上述形式中又又以联合开发和合伙自建为主主要形式。 因此，小城镇房房地产开发与一般意义上的房房地产开发相比具有“非典型型”性的特点。随着开发规模模的逐年扩大，在扩大农村消消费需求，完善城镇功能的同同时，对地方税收的支撑作用用也愈显重要。 一、小城镇镇房地产开发的现状 房地产产开发的主体呈现出开发主体体多元化多头并举的趋势，既既有政府主导的镇区规划项目目和工业园区建设，也有企事事业单位、村民委员会组织参参与的房地产开发，更多的是是个人或由自然人组成的团体体进行的自主或联合开发。多多元化开发带来了税收征管中中的一系列问题，最为突出的的是无证经营问题。如村级组组织及个人进行的房地产开发发，大都没有办理税务登记。。由于小城镇房地产开发具有有其独特个性，加之税收征管管手段相对滞后，小城镇房地地产开发的税收流失现象较为为普遍，一些房地产开发企业业在开发经营房地产过程中，，为了达到少缴或者不缴税收收的目的，往往挖空心思，改改变交易性质，减少交易金额额，广泛存在“假合同，假集集资，假代建，假联建”的四四假行为。一般是在签订真实实合同之外，以各种利益诱导导购房户签订假合同，隐匿真真实合同，并以假合同应付检检查和办理相关证件；假借住住户名义“共同”集资，“联联合”开发，签定“集资建房房或私房联建”协议，将开发发交易行为改头换面为自建联联建行为，以逃避纳税义务。。这类房地产开发企业多为地地下企业或小型开发商，大多多既无房地产开发资质，又不不进行注册登记，投资者利用用各方面的关系，有的开发商商先以其他村民民义办理土地地使用证，在开发中再转户，，更有甚者在从事房地产开发发之前将土地使用权直接办理理到购房者名下，堂而皇之地地将房地产开发变为私房联建建或个人集资建房，以达到少少缴甚至不缴税费的目的。 小城镇房地产开发大多由由自然人投资入股，开发商法法律意识淡薄，纳税意识偏差差，往往不择手段偷逃或挤占占国家税款以追求利润最大化化，“查到了是你的，查不到到或查晚了是我的”的恶意偷偷税心理普遍存在，具体表现现为不能主动向主管税务机关关申请办理税务登记或不能按按规定如实申报其应税项目，，有的甚至采取假合同、假集集资、假联建等手段逃避税收收，给税务部门税收征管带来来较大的难度。并且，由于房房地产开发过程比较复杂，涉涉税环节多，涉及的税种也多多，客观上给不法纳税人留下下了偷逃税的可操作空间，税税务机关例行的帐面检查是很很难查到其筋骨的，其结果只只能是进一步助长开发商偷逃逃税的侥幸心理。同时，由于于房地产开发商的主要销售对对象为消费者个人，两者具有有利益上的一致性，对于出现现的“阴阳合同”，地税机关关很难核实，“以票控税”也也难以达到预期效果。在“二二手房”交易方面，受房屋性性能、地段和建成时间的影响响，地税机关对申报价格及面面积根本无法确认，明知纳税税人申报不实但又无法查证。。还有的通过假继承、假赠与与、假出租等形式进行隐形交交易以达到避税逃费目的。 涉税信息不对称导致税收收管理滞后。利益驱动，部门门之间协作不强。通常开发一一个房地产项目，必须经过规规划、国土、房管、财政、建建设等多个行政部门的审批、、许可与监督。由于没有建立立有效的信息交换制度，这些些行政部门掌握的房地产开发发信息难以共享。尤其在涉及及到本部门利益时，部门之间间相互缺乏协调配合，有的甚甚至互不相让，相互争扯。这这样，在房地产开发过程中地地税部门难以有效地参与管理理和监督，造成房地产税收征征管难。房地产开发项目的土土地购置、项目立项和施工许许可等信息，都是在税务管理理和纳税申报事项之前发生的的。由于目前对房地产业的社社会化综合协调管理水平尚处处于较底层次，这些重要的涉涉税信息不能有效实现部门共共享和信息互换，税务部门往往往只能在房地产开发企业开开发、销售房屋后介入管理，，客观上导致了税收源头管理理困难和有效管理滞后等实际际问题。尤其是在农村小城镇镇，对房地产业缺乏综合协调调管理，行政管理部门往往各各自为政，甚至部分工程项目目规划立项手续不全，税务部部门从规划、建设等部门也无无法取得相关信息，更谈不上上对项目进行及时管理和有效效监控。 税源管理相对粗粗放导致税收流失。受外部环环境和税务机关