赤峰市中天御龙湾产品定位报告.pptVIP

由图可知客户群体量最多的还是一般家庭的中产阶级，金字塔的顶端人群是少之又少！加上平庄自身的经济水平！ 特此建议御龙湾产品改造上，以70-90㎡两房居多（如果能做到三房更好），50%左右，90-110㎡三房其次，30%左右！ 40-60㎡一居室，15%左右！ 120-140㎡舒适型大三房5%左右！ 产品比例 抛砖引玉 Thanks * * 博世圆 项目位于平庄镇西城区政府广场西侧金山路银河街交界处，由赤峰华安房地产开发有限公司开发！ 全部为高层住宅！销售价格从3800元起，上浮50元！ 临街有部分商业服务楼，东临新建10万平米人民广场、政府新址，南临实验中学，北靠银河街，地理位置优越！ 户型多样，从40多平米，到160平米。以小户型面积为主，主力户型包括40—60平米的一居室和70—90平米三居室！ 物业类别 住宅，商铺 装修状况 毛坯 建筑类别 小高层、高层 代理商 开发商自销 占地面积 43830.3㎡ 停车位 390 建筑面积 110014㎡ 开盘时间 2011年初 容积率 2.51 物业管理费 　待定 总户数 1080户 入住时间 2012年底 绿化率 33% 总价区间 15-70万（不加车库车位） 均价 起价：3800元/㎡ 面积区间 40-160㎡ 、 博世园详情 面积 户数 已售 在售 单价（均价） 总价（均价） 售出率 70㎡以下 60 40 20 4300元/㎡ 25万 67% 70-90㎡ 200 100 100 4200元/㎡ 33万 50% 90-110㎡ 40 20 20 4200元/㎡ 42万 50% 110-130㎡ 60 10 50 4100元/㎡ 49万 17% 130㎡以上 60 5 55 4100元/㎡ 55万 8% 注： 1，现阶段由于博士园未按期交房，前期成交客户也未签订购房合同，失信于消费者！在这种口碑传播迅速的小城镇，众口皆知！给销售上造成了严重的负面影响！ 2，成交客户来源：年老的政府行政人员，老师等的养老房，平庄下面乡村结婚用房（都以60㎡的一居室居多） 博世园销售状况 皇朝故里 项目位于老城区，周边交通发达，生活配套设施完善！分为2栋26层，1栋21层 皇朝故里总建筑面积4万余平米，框剪结构，小区内部实行人车分流！还设制地下停车库！裙房一二两层为商铺！面积140-260㎡不等，住宅共有五种户型，面积100-150㎡不等！ 价格3880元起上浮30元 在售楼为一幢26层，一幢21层！ 如图所示，皇朝故里的最小户型面积为101.61㎡，而且南北不通透！但由于他地理位置优越，在前期销售上也取得了不错的成绩！其中10层以下101㎡的两房已经全部售罄，即价格为4180以下的两房已经售完！但是大户型房源滞销！即139平米以上的房源销售受阻！这说明平庄市场的购买力是有限的，同时能够承受的住宅价格也就是4000左右！ 皇朝故里具体销售详情 面积 户数 已售 在售 单价（均价） 总价（均价） 售出率 101.61㎡ 64 20 44 4200元/㎡ 42万 31% 114.79㎡ 100 30 70 4200元/㎡ 48万 30% 139.67㎡ 100 10 90 4100元/㎡ 57万 10% 149.5㎡ 150 10 140 4100元/㎡ 61万 6% 152㎡ 78 5 73 4100元/㎡ 62万 6% 皇朝故里 博世园 如图所示随着总房价的提升，销售率不断下降！同时皇朝故里的整体销售率 不超过30%，这更加充分说明了大面积房型在平庄是滞销的！ 当总价超过40万的时候整个楼盘销售率迅速下降！也就充分说明了大面积房源销售 困难的原因了，即价格高于了40万…… 总结一：高房价、大面积都是滞销的原因 博世园、御龙湾、皇朝故里2房成交详情 如图所以2房的总价在30万左右，销售率可达50%以上，（其中御龙湾35万左右的房源是个特殊33%，因为这个价段的房源只有10套左右），而达到42万以后整体的销售率大幅度下降！ 一个楼盘在开盘半年左右的时间，能够实现50%的销售率是相当可观的！所以对于下一阶段御龙湾定价上，已经形成了鲜明的借鉴！2房总价定于30万左右！ 博世园 御龙湾 皇朝故里 各楼盘销售均价 平庄现阶段价格均在4000元/㎡以上，这可能就是平庄整体市场销售冷淡原因之一！ 从各个楼盘的销售率上可以看出阳光花园、博世园销售率较好！都在50%以上甚至更高！当房价继续上升的时候！整个楼盘的销售率明显下降! 从而可知，4000元左右的单价是平庄楼盘的“实用性价格”是与客群购买力相符的价格！ 各楼盘的销售率 至于3房 通过几个楼盘对比，单价4000左右！销售率较理想！总价定于40万以下也是销售较理想！那么三房的设定即出来了：总价40万左右，单价4000左右，面积90-100