潍坊开发区地块研究1012.ppt

住宅市场机会研判/市场格局分析 坊子区板块目前在售项目多以多层、小高层为主，建筑密度较低，品质较差，区域认可度不高，销售均价为3800元/平米。 项目 物业类型 总建面（万平米） 目前主要在售户型面积 （平米） 建筑风格 价格（元/平米） 凤凰太阳城 叠拼、联排、花园洋房、小高层 100 80-150平米 欧式风格 5000 名仕雅居 多层、高层 6.59 仅剩130平米户型 现代风格 3700 恒信领海国际 多层 40 80-260平米 现代风格 4800 龙凤花园 多层、小高层 32 70-130平米 现代风格 3900 新方新怡园 多层、小高层 22.31 80-120平米 现代风格 3700 凤凰太阳城 名仕雅居 恒信领海国际 新方新怡园 坊子区板块目前主要在售项目产品特征 住宅市场机会研判/市场格局分析 高新区板块——新兴发展区域，工业企业较为集中。市政配套有待加强。区域还尚未建设完整，市民认知度较高 高新区板块 城市未来的核心，城市重点经济发展区域。 高层、小高层、多层 新兴发展区域，市政配套有待加强。 属新开发区域，市政景观绿化及交通情况均好，但无强势景观资源。 板块特点 板块认知 景观资源 开发现状 物业形态 配套设施 较高 新兴区域，城市各项建设发展迅速。 区域内项目分布 在售项目 预售项目 项目 物业类型 总建面（万平米） 目前主要在售户型面积 （平米） 建筑风格 价格（元/平米） 汇嘉瑞景园 小高层、高层 23 150-250平米 现代风格 8000 赋海世家 高层 30 100-220平米 现代风格 5200 大观天下 多层、别墅、小高层 210 80-140平米 Art deco 6000 紫瑞园 多层、高层 50 84-160平米 现代风格 4500 汇嘉瑞景园 赋海世家 高新区板块目前主要在售项目产品特征 住宅市场机会研判/市场格局分析 高新区项目多以高层和小高层为主，社会认知度较高，市场需求旺盛，销售均价为4800元/平米。 中建大观天下 紫瑞园 住宅市场机会研判/市场格局分析 板块名称 城市角色 板块认知 市场表现 价格特征 主力客源 潍城区 传统的老住区，但随着市政府的迁移，该区域各方面发展逐步滞后。 配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大，社会认知度较低。 项目主要集中在老车站及老城区 均价4200/平米 本区域客户较多，对其他区域的吸附的能力较弱。 奎文区 城市中心区域，政治经济文化集中，是潍坊的商务贸易中心。 配套完善，发展势头强劲，社会认知度较高 区域各项指标均发展到一定成熟阶段 5100元/平米 本区域原住居民，潍城区、坊子区、高新区、周边远郊区 坊子区 区域市场发展不够成熟，配套欠缺。 据城市市中心较远，社会认知度低，配套不健全 土地资源较丰富，处于进一步发展阶段，区域前景较好。 多在3800元/平米左右 坊子区、奎文区 高新区 城市未来的核心，城市重点经济发展区域。 新兴发展区域，市政配套有待加强。 新兴区域，城市各项建设发展迅速 4800元/平米左右 奎文区、坊子区、高新区、周边远郊区 高新区市场供应量分析及项目周边住宅市场分析 高新区市场供应量分析 项目周边典型项目分析 住宅市场总结 高新区市场供应量分析 区域特点—区域内产品供应丰富，高端、中端、低端均有，竞争激烈。 项目名称 物业形式 规模万/㎡ 容积率 户型区间㎡ 园林 单价元/㎡ 加州世纪尊品 高层 50 2.05 90-135 南加州风情景观 4800 中建大观天下 板楼高层多层小高层 280 1.80 85-142 欧陆风情园林 欧陆新古典注意 6000 恒大名都 高层 128 3.3 ----- 皇家园林 --- 德润康城 高层 23 2.05 80-160 ------ --- 唐宁府 高层 22.99 3.1 87-160 ------ 5200 紫瑞园 板楼高层小高层 50 2 73-136 ------ 4500 凯旋国际花园 高层 9.24 3.2 69-143 ------ 4600 凤鸣郡 板楼高层多层小高层 30 1.16 74-160 ------ 5000 高端项目 中端项目 低端项目 区域内放量持续增加，中端项目产品同质化现象严重，竞争将日趋激烈，中低档 项目园林并无太大的特点，品质较差。 平台速度—近期区域内项目平均月去化量6—9套。 区域内项目月去化量最多的为大观天下，与其项目高品质以及强势推广有关系。 高新区市场供应量分析 区域可见供应量约为22.5万㎡，集中在9月、10月开盘推售。 2011 2011 2012 约2.2万，121—134平米，二室、三室 时间 8月 9月 10月 11月 12月 约1.8万， 70—153㎡，二