第六讲房地产经济波动.pptVIP

图6—3 房地产泡沫的指示指标 价租比（租价比） 商业房地产实际价格 同理论价格比 地价增长率 /GDP增长率 地价增长率 /物价增长率 房价/ 家庭年平均收入 指示指标 商业房地产实际价格 同理论价格比 地价增长率 /GDP增长率 地价增长率 /物价增长率 房价/ 家庭年平均收入 指示指标 滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总额/GDP作为滞后指标，这符合地产泡沫是虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含义，该指标是一项静态指标。 关键术语 房地产经济波动 空置率 房地产泡沫 判断指标 房地产周期 租价比 房市热点 北京最火自住房昨日全部售罄 有望明年底入住 4.11，北京百子湾自住型商品房北京建工·动力港项目进行第二天的选房。继选房首日208套自住房被选走后，昨天下午3点多，剩余的152套房源全部被“包圆”。自住房项目弃选率仅为27%，是目前北京入市的自住房项目中弃选率最低的。 自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 广州楼市成交大涨 改善型买家忧涨价入市积极 新政出台广州首周成交环比大涨17% 改善型买家担忧涨价入市积极。 在“3·30新政”公布后，工行、招行、建行在内的少数银行已经率先表态执行二套房贷四成的新政，但是贷款利率维持上浮1.1倍， 新政后首周(3.30-4.05)广州全市新建商品房住宅共网签1751套，环比上上周(3.23-3.29)1495套上升17%。 房市热点 楼市新政频出台， 房价重演2009年的疯狂？ 3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。 此次新政出台，能否导致房价重演2009年的疯狂上涨？在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。 1、供需格局发生变化 全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。 2009年，刚性需求促进楼市的回暖，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力； 2014年，住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求，供大于求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。 2、信贷松紧不同，楼市“蓄水池”作用弱化 自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。 当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。 3、理财渠道渐宽，楼市投资投机性需求转向 过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。 2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%，投资于房地产的资金越来越少。 4、经济步入“新常态”中国楼市将“量增价稳” 目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。 我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。 中国房地产市场会出现反弹，但不是反转 年初至4月3日，上证综指上涨19.45%，深证成指上涨22.52%，创业板指数甚至上涨70.55%。 针对低迷的楼市，连续出台政策，但40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。前2个月全国新房销售更是出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。 2015年以来，中国房地产平均销售价格下降了近五分之一，然而库存水平从9.5个月上升到14.1个月。 楼市新政出台，表明中国政府对楼市的高度关注和重视，房地产市场会出现反弹，但不是反转。 千亿级房企财报一手解读 日前，千亿级别房企除绿地外，其他六家（万科、恒大、万达、保利、中海、碧桂园）日前都发布了2014年业绩报告。 六大房企主营方向 万科将成立五个新的事业部，发展转型业务，目前已经确定的三个是物业事业部、商业地产事业部、物流地产事业部，但还会继续金融地产的转型。 恒大已明确了多元化未来方向，目前确定进